나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50076 [1] 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강동구 천호동 소재 "천호3동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔/도시형생활주택 및 기존 단독(다가구), 다세대와 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "강동역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재타일붙임 등 창호 : PVC섀시 등

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임. 후첨 "내부구조도" 참조바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기, 화재발신기, 기계식주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 유사 장방형 토지로서, 건부지(도시형생활주택 및 업무시설 1개동)로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2014-06-25), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역 (전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)),과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트) 기간: 25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50076 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 4층 402호 (신주소: 서울특별시 강동구 진황도로25길 18)

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 203,000,000원

토지면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

건물면적: 20.31㎡ (약 6.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천호3동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 단독(다가구), 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 '강동역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

남서측으로 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 소유권 보존 등기일은 2020년 9월 14일이며, 김은형 외 1명 명의입니다. 이후 공유자전부이전, 가압류, 압류 등기들이 다수 존재했으나, 경매개시결정 등기(2026타경50076)를 제외하고 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인: 이호종 (보증금: 100,000,000원, 전입일자: 2020-10-16, 확정일자: 2020-09-25, 대항력: 있음)

* 임차인: 윤상훈 (주택도시보증공사) (보증금: 195,000,000원, 전입일자: 2021-12-31, 확정일자: 2021-12-20, 대항력: 있음)

3.3. 인수 보증금 합계

총 인수 보증금은 100,000,000원 + 195,000,000원 = 295,000,000원 입니다. 이는 감정가 203,000,000원을 초과하는 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 천호동 지역은 오피스텔, 도시형생활주택, 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 복합 상권입니다. 인근에 천호3동주민센터가 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 유동인구가 있는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 편의시설

인근에 지하철 5호선 강동역이 있으며, 버스 정류장도 가까이 있어 교통 이용이 편리합니다. 또한, 천호시장, 롯데마트 천호점 등 상업시설 이용도 용이합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 특이할 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 내 4층에 위치한 오피스텔입니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재발신기, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 학교

인근 초등학교로는 서울천일초등학교(도보 약 600m)가 있으며, 중학교로는 동신중학교(도보 약 439m), 천일중학교, 천호중학교 등이 있습니다. 고등학교로는 둔촌고등학교, 영파여자고등학교 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 총 295,000,000원의 인수 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이는 본 건의 감정가 203,000,000원을 초과하므로, 낙찰 후 해당 금액을 부담해야 합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 오피스텔로, 인근에 지하철역이 있어 교통이 편리하고 다양한 편의시설 접근성이 좋은 편입니다. 그러나 현재 파악된 정보에 따르면, 총 2억 9,500만 원의 인수 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰자가 이를 부담해야 하는 상황입니다. 이는 물건의 감정가를 초과하는 금액으로, 투자 시 상당한 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 더불어 임차인과의 명도 협상 가능성, 예상되는 총 투자 비용 등을 신중하게 고려해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 강동구 천호동이라는 지역적 이점과 강동역 역세권이라는 교통 편의성.

* 소형 오피스텔로 1인 가구나 소규모 사업장을 위한 임대 수요 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 203,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인들의 인수 보증금이 총 295,000,000원에 달하여, 낙찰자가 이를 추가로 부담해야 합니다.

현 시세 분석 결과, 주변 유사 면적 오피스텔의 매매가는 약 1억 5천만 원에서 3억 3천만 원까지 다양하게 분포되어 있습니다. 그러나 이는 전반적인 시세이며, 본 건은 현재 인수해야 할 임차 보증금(295,000,000원)이 감정가(203,000,000원)를 훨씬 상회하므로, 시세 분석만으로는 명확한 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 예상 입찰가는 '현재 시세'에서 '인수해야 할 금액'을 차감한 후, 추가적인 명도 비용 및 수익률을 고려하여 결정됩니다. 본 건의 경우, 임차인 보증금 인수액이 시세 범위를 넘어서는 수준이므로, 매력적인 투자 기회가 되기 위해서는 매우 낮은 금액으로 낙찰받아야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성 평가, 그리고 주변 오피스텔의 최신 실거래가 및 임대 시세에 대한 면밀한 재조사가 필수적입니다. 현재 정보만으로는 투자 가치가 있는 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.