나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경15 [1] 서울특별시 동작구 상도동 279-329 예그린 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대 및 연립주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건 내 1층 103호로서, (사용승인일 : 2020.03.17) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건 다세대주택(방2, 주방1, 거실1, 욕실1 등) 구조입니다. ※ 자세한 사항은 후면 "건물개황도" 참고바랍니다.

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 제2종근린생활(사무소) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른도로와 각각 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(사도)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일~2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행하는 2026타경15(1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 동작구 상도동 279-329 예그린 1층 103호이며, 용도는 다세대주택입니다.

건물은 2020년 3월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 1층 103호입니다.

감정가는 348,000,000원이며, 토지 면적은 19.09㎡(약 5.77평), 건물 면적은 29.71㎡(약 8.99평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 황OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대 및 연립주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형 토지이며, 남서측으로 노폭 약 5미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 황OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 1월 27일 접수된 황OO의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

주요 권리사항으로는 2025년 3월 21일 접수된 황준오(황 )의 주택임차권(을3)이 있으며, 금액은 255,000,000원입니다. 이 임차권은 인수되는 것으로 기재되어 있어, 보증금 255,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높습니다.

그 외 소유권 보존, 이전 등기 등이 존재하나 모두 말소기준권리보다 선순위이거나 강제경매 신청 채권자에 의해 말소될 것으로 예상됩니다.

종합적으로, 본건은 대항력 있는 임차인(황준오)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 255,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 상도동 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 밀집한 주거 밀집 지역으로, 상도초등학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

최근(2026년 7월) 주변 다세대주택의 실거래가 정보에 따르면,

* 279-235번지 (목화빌라, 1995년식, 55.64㎡): 640,000,000원

* 244-349번지 (1986년식, 41.1㎡): 695,000,000원

* 279-586번지 (대성하이빌라B동, 1991년식, 41.16㎡): 740,000,000원

에 거래되었습니다.

이는 ㎡당 약 1,150만원에서 1,798만원 수준으로, 최근 거래된 41.1㎡ ~ 41.16㎡ 면적의 경우 ㎡당 약 1,690만원 ~ 1,798만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 건물 면적(29.71㎡)을 고려할 때, 최근 시세 기준으로는 약 500,000,000원 ~ 535,000,000원 수준의 시장 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

이는 감정가 348,000,000원보다 상당히 높은 수치로, 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

토지면적 19.09㎡에 대한 가치도 추가적으로 고려되어야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 상도초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주거환경: 다세대, 연립, 단독, 아파트 등 다양한 형태의 주거지가 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 황준오 임차인의 보증금 255,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰자의 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 입찰 경쟁이 치열하거나 실제 낙찰가가 감정가를 크게 상회할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트, 다세대 등 대상)으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 요건을 확인해야 합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택입니다. 상도초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하고, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

권리 분석상 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 황준오 씨가 존재하며, 255,000,000원의 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이로 인해 낙찰 후 실제 총 지출 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

최근 주변 시세를 분석한 결과, 본건의 감정가(348,000,000원)는 시장 가격보다 상당히 낮게 책정된 것으로 보입니다. 41㎡ 내외의 다세대주택이 6억 9천만원에서 7억 4천만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 건물의 시장 가치는 5억원 이상으로 추정됩니다.

따라서, 본건은 낮은 감정가와 높은 시장 가치의 차이, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재라는 상반된 요소를 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 안정적인 입지: 초등학교 인근의 주거 지역으로, 주거 가치가 높습니다.

* 시세 차익 잠재력: 감정가 대비 높은 시장 가치를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 인수 금액 고려 후)

* 우수한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성과 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 348,000,000원입니다.

그러나 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(41㎡ 내외)의 다세대주택이 695,000,000원에서 740,000,000원 수준에 거래되었습니다.

이를 본건 건물 면적 29.71㎡에 적용하여 환산하면, 건물만의 시장 가치가 약 500,000,000원 ~ 535,000,000원 수준으로 추정됩니다. 여기에 토지 지분(19.09㎡)의 가치까지 더하면 실제 시장 가치는 더 높아질 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 황준오 씨의 보증금 255,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높으므로, 이는 총 취득 비용에 포함되어야 합니다.

"예상 입찰가"는 인수 보증금을 제외한 물건의 시장 가치를 기준으로 산정합니다.

최근 시세(약 5억원 초중반)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 500,000,000원 ~ 550,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 500,000,000원 ~ 550,000,000원 범위 내에서, 보증금 인수분을 감안하여 투자 수익률을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

주요 리스크인 임차인 보증금 255,000,000원을 제외한 순수 물건의 시장 가치를 기준으로 하되, 입찰 결정 시에는 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 자체의 시장가치 추정: 약 500,000,000원 ~ 550,000,000원

* 예상 입찰가: 상기 시장가치 범위 내에서 결정. (예: 520,000,000원)

* 총 예상 취득 비용: 예상 입찰가 + 인수 보증금 (예: 520,000,000원 + 255,000,000원 = 775,000,000원)

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에서 41.16㎡ 물건이 740,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 경우 인수되는 보증금을 고려한 총 투자 금액이 이를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 산정하는 전략이 필요합니다.

주변 지역에서 특별히 확인된 혐오시설은 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.