나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100168 [1] 서울특별시 중구 만리동1가 56-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중구 만리동2가 소재 "서울봉래초등학교" 북동측 인근에 소재하는 토지 및 건물임.

교통상황

대상물건은 비교표준지 대비 교통시설과의 접근성 등에서 열등함.

형태 및 이용상태

주거용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태

대상물건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 토지는 지상에 제시외건물㉠(판넬조, 지하1층 계단실 등, 연면적 약 4㎡), ㉡(판넬조 지하1층, 창고 등, 연면적 약 3.75㎡), ㉢(판넬조, 지상1층, 계단실 등, 연면적 약 4㎡), ㉣(판넬조, 지상2층, 계단실 등, 연면적 약 4㎡)이 소재하니 경매 진행시 참고바람.

공부와의 차이

대상물건의 면적, 구조, 용도 등을 조사한 결과 공부 상 면적, 구조 등이 현황과 대체로 일치하는바 물적 동일성이 인정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 소재지번, 지목, 면적과 용도 등은 귀 의뢰서를 기준하여 제반 관련공부 등에 의하여 확인하였고, 본건 토지의 정확한 위치 및 인접토지와의 경계 등은 정밀 지적측량 등을 요함. 본건 일련번호(가) 중 옥탑은 현황 멸실로 감정평가 외 하였으니 경매 진행시 참고바람. 본 감정평가는 법원경매 목적의 감정평가로, 의뢰 목적 외의 용도로는 사용할 수 없으며, 타 용도로 사용 시 이로 인한 당 법인의 책임은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 / 평스라브지붕

이용상태

주택

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호(1) 토지는 지상에 제시외건물㉠(판넬조, 지하1층 계단실 등, 연면적 약 4㎡), ㉡(판넬조 지하1층, 창고 등, 연면적 약 3.75㎡), ㉢(판넬조, 지상1층, 계단실 등, 연면적 약 4㎡), ㉣(판넬조, 지상2층, 계단실 등, 연면적 약 4㎡)이 소재하니 경매 진행시 참고바람.

공부와의 차이

※ 공부와의 차이 : 일반건축물대장상 옥탑(6.48㎡)이 등재되어 있으나 현장조사 결과 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100168 (1)

소재지: 서울특별시 중구 만리동1가 56-5

용도: 단독주택

감정가: 1,337,403,700원

토지면적: 117.90㎡ (약 35.67평)

건물면적: 174.75㎡ (약 52.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 중구 만리동1가 56-5, 서울봉래초등학교 북동측 인근에 소재합니다.

교통: 비교표준지 대비 교통시설과의 접근성 등에서 열등하다는 평가가 있습니다.

주변 도로: 대상 물건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도)으로 지정되어 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (조순자, 2022-05-16, 1억 5천만원).

인수되는 권리:

* 건물 등기부 을4 주택임차권 (김시연, 보증금 1억원) - 대항력 있음, 인수 대상입니다.

소멸되는 권리:

* 소유권 이전 (고문곤, 1990-08-29)

* 근저당권 (조순자, 2022-05-16, 1억 5천만원) - 말소기준권리

* 가압류 (금강새마을금고, 2022-05-17, 2억 5356만 7622원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-01-23, 1억원)

임차인 현황:

* 임차인: 고석호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2005-01-21

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 김민희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-02-03

대항력: 없음

* 임차인: 김시연

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-04

대항력: 있음

비고: 인수되는 임차권입니다.

* 임차인: 박기철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009-11-04

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 허인순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-21

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

총 인수 보증금: 100,000,000원 (김시연)

1.3. 상권분석

지역적 특성: 서울특별시 중구 만리동1가에 위치하며, 서울의 중심부와 가까워 도심 접근성이 좋습니다.

주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 남양빌라(다세대)는 2025년 3월 55.35㎡ 기준 4억 3천 7백만원, 2025년 10월 54.04㎡ 기준 4억 4천만원에 거래되었습니다.

* 덕원하이츠빌라(연립)는 2024년 5월 44.01㎡ 기준으로 3억 원에 거래되었습니다.

* 이들 거래는 다세대 및 연립주택으로, 본 물건인 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있으나, 지역 내 부동산 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

향후 개발 가능성: 중구 만리동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 재개발 또는 신축 가능성을 고려한 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 서울봉래초등학교가 인근에 위치하여 도보로 통학이 가능합니다.

주변 편의시설: 서울역이 가까워 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관 등 다양한 상업 및 문화시설 이용이 편리합니다. 또한, 대중교통 이용이 용이하며, 남대문 시장 등 주요 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 김시연(보증금 1억원)은 낙찰자에게 인수됩니다. 또한, 고석호, 박기철, 허인순 씨는 대항력은 있으나 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 협상 비용이 발생하거나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

제시외 건물: 토지 위에 제시외 건물(판넬조, 총 15.75㎡) 4동이 소재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함되므로 명도 및 관리 비용을 고려해야 합니다.

공부상 차이: 일반건축물대장상 옥탑(6.48㎡)이 등재되어 있으나 현황 멸실된 상태입니다. 감정평가에서는 제외되었으나, 현황과 공부상의 차이를 인지해야 합니다.

도로 접근성: 동측으로 3미터 내외 도로에 접해 있으나, 교통시설 접근성이 열등하다는 평가가 있습니다.

토지이용 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다수의 토지이용 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 중구 만리동의 단독주택으로, 도심 내 위치라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 교통 접근성이 다소 열등하다는 평가가 있으며, 무엇보다 대항력 있는 임차인이 다수 존재하여 명도 과정에 상당한 주의가 필요합니다. 특히 보증금 1억원 외에 보증금 미상의 임차인들에 대한 명도 협상에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 제시외 건물 포함 일괄매각 대상이므로, 이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 입찰 전, 모든 임차인과 직접 만나 정확한 권리 관계 및 명도 조건을 상세히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

도심 입지: 서울 중심부에 위치하여 지역적 가치가 높습니다.

잠재적 토지 가치: 대지면적 117.90㎡를 활용한 향후 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,337,403,700원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 다음과 같이 산정합니다.

* 기준 시장 가치 (감정가): 1,337,403,700원

* 인수되는 임차인 보증금 (김시연): 100,000,000원

* 예상 입찰가 (계산): 1,337,403,700원 - 100,000,000원 = 1,237,403,700원

따라서, 법원에 납부할 예상 입찰가는 1,237,403,700원 수준에서 고려할 수 있습니다.

그러나 실제 총 지출 예상액은 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 (법원 납부액): 1,237,403,700원

* 인수 보증금 (김시연): 100,000,000원

* 예상 명도 비용 (고석호, 박기철, 허인순 등): 최소 30,000,000원 ~ 50,000,000원 이상 (임차인과의 협상 결과에 따라 변동 가능)

* 총 예상 지출액: 약 1,367,403,700원 ~ 1,387,403,700원 이상

주의사항: 위 예상 입찰가 및 총 지출액은 시장 상황, 경쟁 입찰자의 성향, 그리고 특히 임차인과의 명도 협상 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 보증금 미상의 임차인들에 대한 명도 비용이 불확실하므로, 충분한 여유 자금을 확보하고 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.