나이스옥션 법원경매 마산 2025타경200 [3] 경상남도 함안군 군북면 중암리 126-5 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 군북면 중암리 소재 '군북파출소' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 군북버스터미널 등이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제1층 제101호외 3개호로서,
(사용승인일 : 2012년 03월 02일)
외벽 : 화강석 및 일부 스톤코트 마감 등,
내벽 : 인테리어, 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 몰탈, 강마루 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

- 기호(1) : 근린생활시설로 이용 중임.
- 기호(2) : 근린생활시설로 이용 중임.
- 기호(3) : 근린생활시설로 이용 중임.
- 기호(4) : 주택으로 이용 중임.

설비내역

일부에 천정형시스템냉난방설비, 주택부분에 보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 현황 “주상용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

근린생활시설로 이용 중임.
본건 건물은 공부상 중암리 126-5번지 및 126-9번지 양지상에 등재되어 있으나 토지합병(2012.03.16.)에 따라 현재 중암리 126-5번지 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경200 (3)

구주소: 경상남도 함안군 군북면 중암리 126-5 (건물 전체) / 126-5 2층201호 (본건)

신주소: 경상남도 함안군 중암10길 5 (군북면 중암리) (건물 전체) / 2층201호 (본건)

건물 용도: 제2종근린생활시설, 제1ㆍ2종근린생활시설, 단독주택 (주용도: 근린상가)

건물 감정가: 433,000,000원

토지 면적 (본건 지분): 180.11㎡ (약 54.48평)

토지 전체 면적: 464㎡ (약 140.38평)

건물 면적 (본건 전유부분): 280.46㎡ (약 84.84평)

건물 전체 면적: 805.03㎡ (약 243.57평)

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕, 지상 3층 (사용승인일: 2012.03.02)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 의령농업협동조합 (등기부 기준)

특이사항: 공동담보, 토지 합병 (2012.03.16. 기준 중암리 126-5번지로 정리됨)

본건 위치: 건물 2층 201호

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 함안군 군북면 중암리 소재 '군북파출소' 북서측 인근에 위치.

주위 환경: 단독주택, 공동주택, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 군북버스터미널이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 건물 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 10월 13일 접수된 의령농업협동조합의 근저당권(을5)임.

상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

따라서, 낙찰자는 인수할 부담스러운 권리 없이 깨끗한 등기 상태의 물건을 취득할 수 있음.

임차인 현황

* 임차인: 현 (더조은건설)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-24

* 확정일자: 2025-06-20

* 배당신고일자: 2025-06-20

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 1,000만원이나 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않음. (본 임차인은 '현 '로 이름이 마스킹 처리되었습니다.)

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원.

총 등기부채권 총액: 1,085,360,676원.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린상업지역으로, 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 혼재하여 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권을 형성하고 있음.

인근에 군북파출소, 군북버스터미널 등 공공 및 교통 시설이 위치하여 접근성이 양호함.

건물 용도가 제1·2종 근린생활시설 및 단독주택으로 구성되어 있어, 다양한 업종의 상가 운영이 가능하며 주거 용도로도 활용될 수 있는 복합적인 상권의 특성을 지님.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 및 군북버스터미널 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이함.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 접근성이 좋음.

공공시설: 군북파출소가 인근에 위치하여 치안 확보에 유리함.

(추가 확인 사항) 주변 교육 및 의료 시설에 대한 정보는 부족하나, 지역 특성상 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 대규모 축산업 관련 시설 입점은 불가함. 다만, 본건 용도인 근린생활시설 및 주택과는 직접적인 관련성이 적음.

건물 이용상태에 대한 '공부와의 차이' 및 '기타참고사항'은 제공된 자료만으로는 확인이 어려워, 현장 조사 및 관련 서류(의견서 3p)를 통한 추가 확인이 반드시 필요함.

임대 관계는 현재 미상으로, 현장 방문 시 임차인 현황 및 임대차 계약 관계를 상세히 파악해야 함. (다만, 현존 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 군북면 중암리에 소재한 구분 건물(201호)로서, 근린생활시설 및 주택으로 활용 가능한 복합 용도의 부동산임.

등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건으로, 권리 분석상 인수할 위험 부담이 없음.

지역 내 입지 조건은 보통 수준이며, 기본적인 상권과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있음.

건물은 총 3층 규모이며, 본건(201호)은 2층에 위치함. 건물 전체는 제1·2종 근린생활시설 및 단독주택으로 복합 건축물로 등재되어 있음.

'공부와의 차이' 및 '임대 관계 미상' 등의 사항은 추가적인 현장 확인 및 조사가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 매우 깨끗하여 법적인 리스크가 적음.

근린생활시설 및 주택으로의 복합적 활용이 가능하여 임대 수익률 다변화 기대.

지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 상업 및 주거 기능 보유.

(추가 조사 필요) 함안군 군북면 지역의 개발 계획, 인구 변화 추이, 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 분석을 통해 장기적인 가치 상승 가능성 타진.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 433,000,000원이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석됨.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태, 임대 가능성, 주변 시세, 지역 경기 동향 등을 종합적으로 고려해야 함.

특히, '공부와의 차이' 및 '임대 관계 미상' 정보의 해소 여부가 입찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 수 있음.

현재로서는 감정가를 기준으로 시장 상황을 면밀히 관망하며, 보수적인 접근으로 입찰가를 산정할 것을 권고함.

1.9. 주변 시설 조사 (혐오시설)

해당 소재지(경상남도 함안군 군북면 중암리 126-5) 주변에서 직접적으로 혐오시설이라고 볼 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 본건은 주로 주택, 근린생활시설, 음식점 등이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 군북파출소, 군북버스터미널 등이 소재하여 상대적으로 안정적인 지역 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.