나이스옥션 법원경매 마산 2025타경200 [2] 경상남도 함안군 군북면 중암리 126-5 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 군북면 중암리 소재 '군북파출소' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 군북버스터미널 등이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제1층 제101호외 3개호로서,
(사용승인일 : 2012년 03월 02일)
외벽 : 화강석 및 일부 스톤코트 마감 등,
내벽 : 인테리어, 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 몰탈, 강마루 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

- 기호(1) : 근린생활시설로 이용 중임.
- 기호(2) : 근린생활시설로 이용 중임.
- 기호(3) : 근린생활시설로 이용 중임.
- 기호(4) : 주택으로 이용 중임.

설비내역

일부에 천정형시스템냉난방설비, 주택부분에 보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 현황 “주상용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

근린생활시설로 이용 중임.
등기사항전부증명서상 전유부분의 면적(165.66㎡)과 집합건축물대장상의 전유부분의 면적(141.36㎡)이 상이함. 최저매각가격은 현황 및 집합건축물대장을 기준으로 평가한 금액임.
본건 건물은 공부상 중암리 126-5번지 및 126-9번지 양지상에 등재되어 있으나 토지합병(2012.03.16.)에 따라 현재 중암리 126-5번지 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경200 (2)

소재지: 경상남도 함안군 군북면 중암리 126-5, 1층 102호 (건축물대장상 주소: 경상남도 함안군 중암10길 5)

용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상), 근린상가

감정가: 437,000,000원

토지 면적: 106.39㎡ (약 32.18평)

건물 면적: 등기부상 165.66㎡ (약 50.11평), 건축물대장상 141.36㎡ (약 42.76평) - 면적 상이함.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 의령농업협동조합 (근저당권자)

사용 승인일: 2012년 03월 02일

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 지상 3층 건물

감정평가 요약: 최저매각가격은 현황 및 집합건축물대장을 기준으로 평가함.

2. 입지조건

위치: 경상남도 함안군 군북면 중암리 소재 '군북파출소' 북서측 인근에 위치함.

주위 환경: 단독주택, 공동주택, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 군북버스터미널 등이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

도로 상태: 본건 소재 부지 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획: 근린상업지역, 가축사육제한구역.

3. 권리분석

인수되는 권리: 없음. 본 물건의 말소기준권리는 2020년 10월 13일자 의령농업협동조합의 근저당권이며, 낙찰로 인해 위 권리들은 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 1,085,360,676원.

임차인 현황:

* 김 (남다른꽃대패)

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022.07.27

* 배당신고일자: 2025.06.20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

특이사항: 공동담보 물건.

4. 상권분석

본건은 근린상업지역에 속해 있으며, 주변에 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 소비 활동이 가능한 상권입니다.

인근 버스정류장 및 터미널 등 교통시설로 인해 유동 인구의 접근성이 양호한 편입니다.

주위 환경상 급격한 상권 쇠퇴보다는 안정적인 상권 유지 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 군북파출소, 버스정류장, 군북버스터미널 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

면적 불일치: 등기사항전부증명서상 전유부분 면적(165.66㎡)과 집합건축물대장상 면적(141.36㎡)이 상이한 점은 명확한 확인 및 검토가 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사나 거래 시 문제가 될 수 있습니다.

감정평가 기준: 최저매각가격은 현황 및 집합건축물대장을 기준으로 평가되었으므로, 면적 차이에 따른 실질적 가치 판단 시 주의가 필요합니다.

토지 이용 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하여, 관련 법규에 따른 행위 제한 내용을 확인해야 합니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상으로 확인되나, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 별도의 임대차 관계가 더 존재할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

공동담보: 본건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 다른 담보물건의 경매 진행 상황이 본건 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 군북면의 근린상업지역에 위치한 근린생활시설입니다.

지역 내 교통 접근성이 양호하고 기본적인 상권이 형성되어 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

등기부와 건축물대장 간의 면적 불일치라는 잠재적 리스크는 존재하나, 권리관계는 비교적 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 권리 행사에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

지역 상권의 안정성: 군북면 지역 내 상업 시설로서, 지역 주민을 기반으로 한 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸 예정이므로, 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

토지 합병: 토지 합병(2012.03.16.)이 완료되어 공부상 토지 위치가 일원화된 상태로 안정적인 토지 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 437,000,000원을 기준으로 하되, 면적 불일치 리스크, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서 접근하여, 잠재적 리스크 요인을 충분히 감안한 가격으로 입찰하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 지역 상권 분석, 수익률 분석 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.