나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31742 [2] 대구광역시 달서구 호산동 712-18 엠에이치엘퍼스트호산동 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 호산동 소재 ""호림공원"" 남측에 위치하는 ""엠에이치엘퍼스트
호산동 제2층 204호, 제11층 1103호, 제5층 503호""로서 부근은 오피스텔, 근린생활시설,
숙박시설, 산업단지내 각종규모의 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 본건 동측으로 달서대로가 통과하고 있으며,
교통시설과의 거리·대중교통상황 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 보통임.

건물의 구조

일련번호 1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 업무시설(오피스텔)
제2층 제204호로서 (사용승인일자 : 2023.09.19)

- 외 벽 : 외장석, 콘크리트위 페인팅 등 마감
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감
- 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감
- 창 호 : 샷시창호임.


일련번호 2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 업무시설(오피스텔)
제11층 제1103호로서 (사용승인일자 : 2023.09.19)

- 외 벽 : 외장석, 콘크리트위 페인팅 등 마감
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감
- 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감
- 창 호 : 샷시창호임.



일련번호 3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 업무시설(오피스텔)
제5층 제503호로서 (사용승인일자 : 2023.09.19)

- 외 벽 : 외장석, 콘크리트위 페인팅 등 마감
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감
- 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 1), 2), 3) : 업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화설비, 주차설비(기계식), 난방설비, 도시가스공급
설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 세장형의 토지로서 ""업무시설(오피스텔)""부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 15미터의 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경
과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지(지원시설용지(상업시설
용지))<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은
확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매참여
시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경31742 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1억 9400만원

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달서구 호산동 712-18, 엠에이치엘퍼스트호산동 11층 1103호

용도: 오피스텔 (업무시설)

전용면적: 42.54㎡ (약 12.87평)

토지 지분 면적: 10.05㎡ (약 3.04평)

건축년도: 2023년 09월 19일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 오피스텔

해당 층수: 11층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 대구광역시 달서구 호산동 소재 "호림공원" 남측에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설, 그리고 산업단지 내 각종 규모의 공장 등이 혼재된 지역입니다.

토지 형상은 평탄한 세장형의 부지로 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 동측으로 달서대로가 통과하고 있습니다.

대중교통 상황 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.

본건 남측으로는 폭 약 15미터의 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 지방산업단지(지원시설용지-상업시설용지)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 12월 31일 접수된 부산치과의사신용협동조합 근저당권 (채권금액 97,671,600원)입니다.

이후 접수된 권리(을1: 근저당권, 갑4: 임의경매, 갑5: 압류, 갑6: 압류)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액(말소기준권리 기준): 97,671,600원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (김석배)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 01월 03일

확정일자: 2025년 01월 03일

배당신고일자: 2025년 10월 23일

대항력: 없음

비고: 임차인은 말소기준권리보다 늦은 전입일자로 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 90,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 그러나 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (실제 배당표 확인이 필수입니다.)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(을1, 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다. (지상권개요: 로 표기)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 호산동 일대는 성서산업단지 인근에 위치하여, 관련 산업 종사자들을 대상으로 한 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등의 수요가 있는 지역입니다.

주변 공장단지 및 산업단지의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

2023년 11월 24일: 12층, 엠에이치엘퍼스트호산동, 42.54㎡, 26,060만원 거래

2025년 05월 13일: 7층, 엠에이치엘퍼스트호산동, 42.54㎡, 19,400만원 거래

2025년 05월 13일: 4층, 엠에이치엘퍼스트호산동, 42.54㎡, 19,200만원 거래

감정가(19,400만원)는 2025년 5월 실거래가(7층)와 동일한 수준입니다.

2023년 말 최고가(12층, 26,060만원) 대비 최근 실거래가(7층, 4층)는 하락한 추세를 보이고 있습니다.

본건은 11층으로, 최근 거래된 4층 및 7층보다 높은 층수이므로, 시세 반영 시 19,400만원 이상의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물은 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 소화설비, 주차설비(기계식), 난방설비, 도시가스 공급설비 등을 갖추고 있습니다.

2023년 준공된 신축 건물로 현대적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 현황 및 상태 확인이 불가했습니다. 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 판단하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 임차인 배당 여부: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 정확한 배당표 확인이 필요합니다.

* 시장 변동성: 2023년 최고가 대비 최근 실거래가가 하락세를 보이고 있어, 향후 부동산 시장의 변동성을 고려해야 합니다.

* 산업단지 환경: 본건이 위치한 지역은 산업단지 인근으로, 공장 등이 밀집해 있습니다. 이로 인한 소음, 매연 등의 환경적 영향 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접했다는 정보는 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 호산동에 위치한 엠에이치엘퍼스트호산동 오피스텔로, 2023년 준공된 신축 건물입니다.

성서산업단지 인근에 자리하고 있어 직주근접 수요가 기대되며, 건물 내 현대적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

등기부 상 모든 권리는 말소 예정으로 인수되는 권리는 없으며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 배당 문제는 별도 확인이 필요합니다.

최근 실거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 있으나, 11층의 층수 이점을 고려할 때 추가적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

특별매각조건(매수신청보증금 20%)을 반드시 숙지하시고 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔(2023년 준공)로 건물 노후화 및 하자 발생 가능성 낮음.

* 산업단지 인접 지역으로 안정적인 임대 수요 확보 기대.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 법적 절차 진행 용이 (단, 임차인 배당 여부 확인 필수).

* 11층으로 조망권 및 채광 확보에 유리.

9. 예상 입찰가

감정가: 194,000,000원

최근 실거래가 (2025년 5월, 7층): 194,000,000원

최근 실거래가 (2025년 5월, 4층): 192,000,000원

최근 실거래가 (2023년 11월, 12층): 260,600,000원

본건은 11층으로, 2025년 5월 거래된 4층, 7층보다 높은 층에 해당합니다. 2023년 11월 12층 거래가(26,060만원)는 최고가로 판단되며, 현재 시세(2025년 5월 거래가) 대비 층수 프리미엄을 고려할 때 5%~10% 가산이 가능할 것으로 보입니다.

* 194,000,000원 * 1.05 = 203,700,000원

* 194,000,000원 * 1.10 = 213,400,000원

이에 따라, 예상 입찰가는 205,000,000원 ~ 215,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

주의사항: 실제 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 임차인의 배당 여부 등 모든 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 특별매각조건에 따라 입찰보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.