나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31790 [2] 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 807-2 주건축물제1동 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재 '대구죽곡초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '행복빌딩(통칭) 주건축물 제1동 제3층 제301호 외 1개 구분건물로서, 부근일대는 대규모 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 소규모 점포, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진입 가능하며, 인근에 지하철2호선(대실역) 및 버스승강장 등이 있고 간선도로 와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(가),(나) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층건 중 제3층 제301호, 제302호 구분건물로서, - 외벽: 화강석 및 드라이비트 등 마감, - 내벽: 블록치장, 벽지 및 타일 등 마감, - 바닥: 타일 등 마감, - 창호: 새시창호임.

이용상태

일련번호(가),(나) 주택으로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(가),(나) 서측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(도시계획변경 및 세부계획은 관련부서 확인요망), 중로2 류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-15)(죽곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배 출시설설치제한지역<물환경보전법>, 택지개발지구(세부사항은 도시건축과 문의)<택지개발촉진 법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건은 집합건물등기사항전부증명서상 '제2종근린생활시설(사무소)'이나 기준시점 현재 '주택' 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

물건 비고

공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 실제 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 807-2번지, 행복빌딩 주건축물 제1동 3층 302호에 소재한 집합건물입니다.

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31790 (2)

* 소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 807-2, 행복빌딩 1동 3층 302호

* 구분건물: 3층 302호

* 공부상 용도: 제2종근린생활시설(사무소)

* 실제 이용 현황: 주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2014년 07월 09일

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수성중앙새마을금고 (본건 경매 신청)

* 감정가: 159,000,000원

* 토지 면적: 46.01㎡ (약 13.9평)

* 건물 면적: 60.41㎡ (약 18.3평)

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리의 '행복빌딩' 내에 위치하고 있으며, '대구죽곡초등학교'에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지, 단독주택, 다가구·다세대 주택 등 주거 밀집 지역과 각종 근린생활시설, 소규모 점포, 학교 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량의 진입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 대실역과 다수의 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 도로 접근성: 본건 건물은 서측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(죽곡초등학교), 배 출시설설치제한지역, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. (세부 사항은 관련 부서 확인 필요)

1.2. 권리분석

본 건은 다수의 권리 관계가 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 인수할 권리가 없습니다.

* 말소기준권리: 2019년 01월 10일 접수된 수성중앙새마을금고의 근저당권 (을2)

* 경매개시결정: 2025년 09월 05일 접수된 수성중앙새마을금고의 임의경매 (갑10)

* 총 채권액: 약 492,388,500원

* 인수되는 권리: 없음 (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 유한회사대양(대구지점): 보증금 35,000,000원, 차임 0원. 2025년 03월 28일 전입/사업 개시. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 09월 15일 전입. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 대규모 주거단지를 배후로 두고 있어 소비력을 갖춘 배후 수요가 풍부합니다.

* 주변 상권: 단독, 다가구, 다세대 주택과 아파트 단지가 밀집해 있으며, 이에 따른 다양한 근린생활시설, 소규모 점포, 서비스업 등이 공존하는 지역입니다.

* 업종 적합성: 본건은 공부상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)로 되어 있으나, 현재는 주택으로 이용 중입니다. 지역 특성상 상가로 활용 시에는 배후 수요를 기반으로 한 소매업, 서비스업 등이 적합할 수 있으며, 현황 주택으로 이용 시에는 주거로서의 가치를 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: '대구죽곡초등학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (관련 법률에 따른 상대보호구역)

* 교통 시설: 지하철 2호선 대실역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 승강장이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 편의 시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 의료 시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 상가 밀집 지역 특성상 기본적인 의료 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 권리 관계는 비교적 깨끗하나, 다음과 같은 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다.

* 공부와 현황 불일치: 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 명도 과정에서 점유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 관할 관청에 따라 이행강제금이 부과될 가능성 또는 용도 변경에 대한 행정적 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련 사항: 제시된 임차인의 전입/사업일자가 경매 개시일과 유사하거나 이후 날짜로 되어 있습니다. 실제 점유 관계 및 임대차 기간 등은 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 택지개발지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리에 위치한 '행복빌딩' 내 3층 302호 집합건물입니다. '대구죽곡초등학교' 인근에 자리하며, 대규모 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 보증금 있는 임차인은 없습니다. 이는 본 건의 큰 장점입니다.

가장 주목해야 할 점은 공부상 용도(제2종근린생활시설/사무소)와 실제 이용 현황(주택)의 불일치입니다. 이 부분은 명도, 법규 준수, 향후 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

상권으로는 배후 주거 수요를 바탕으로 한 잠재력이 있으나, 현재 주택으로 이용 중이라는 점과 공부상 용도와의 차이를 감안하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* '대구죽곡초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변 주거단지로 인한 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 현재 주택으로 이용 중이라는 점을 고려할 때, 실거주 목적 투자 시 아파트 또는 주택의 대체재로서 활용 가능합니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 159,000,000원입니다.

주요 고려 사항은 다음과 같습니다.

* 본 건은 공부상 용도와 실제 이용 현황(주택)이 불일치하는 리스크가 존재합니다. 이로 인해 명도 과정에서 점유자와의 협의가 필요하거나, 이행강제금 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 모든 임차인의 대항력이 없고, 인수할 보증금이 0원이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 실제 주택으로 이용 중인 점을 감안하여, 주택으로서의 가치, 주변 실거래가, 임대 시 예상 수익 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 따라서, 이러한 리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

상세한 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율, 본인의 자금 계획 및 리스크 감수 범위를 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

보수적으로 접근할 경우, 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 검토해볼 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.