나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503162 [4] 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대흥동 소재 '중앙로역' 동측 인근에 위치하는 ""더블유에스홍명상가 1층 109호 외 6개호로서, 주변환경은 상업시설, 근린생활시설, 공원 등으로 이루어진 근린상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 109호 외 6개 호로서,

외벽 : 석재타일 마감, 복합판넬 마감 등,

내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등,

바닥 : 타일마감 등,

창호 : 강화유리 등 임.

이용상태

공히 현황 공실인 상태이며,

기호(4),(5)는 일단의 소매점으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(원도심 중점경관관리구역),중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록 4, 5는 일단의 소매점으로 이용중이며, 외부 경계벽은 존재하나, 목록 4, 5 사이의 경계벽은 일부만 존재하는 것으로 파악되고 내부 건물번호표는 확인되지 않은 상태로서, 경계복원이 가능할 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경503162 (4)

소재지: 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층 122호

용도: 근린상가

감정가: 193,100,000원

총 건물 면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

총 토지 면적: 16.77㎡ (약 5.07평)

토지 지분: 16.769199999999998㎡ (약 5.07평)

건물 지분: 28.98㎡ (약 8.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

목록 4, 5는 일단의 소매점으로 이용 중이며, 외부 경계벽은 존재하나, 목록 4, 5 사이의 경계벽은 일부만 존재하는 것으로 파악되고 내부 건물번호표는 확인되지 않은 상태로, 경계 복원이 가능할 것으로 조사됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 은행동에 위치하며, 대전 지하철 1호선 중앙로역 동측 인근에 자리하고 있음. 주변은 상업시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼합된 지역임. 과거 대전의 핵심 상권이었던 중앙로 일대에 위치하며, 현재도 많은 유동인구를 자랑하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성이 좋아 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨. 대전 지하철 1호선 중앙로역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구: 방화지구

* 도로: 중로2류 (폭 15m~20m) 접함

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 중점경관관리구역 (원도심 중점경관관리구역, 하천 중점경관관리구역)

3. 권리분석

3.1. 현재 임차인 현황

* 임차인: 갈리파노바나타리아

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024-08-30

* 대항력: 없음

* 특이사항: 배당신고일자 2025-08-26

3.2. 인수되는 권리

* 인수되는 임차인의 보증금: 0원

* 말소되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 지상권이 언급되었으나 구체적인 사항은 명시되지 않음)

3.3. 등기부 요약

본 건의 등기부상 권리 내역을 종합해 볼 때, 말소기준권리(을2, 근저당권, 오케이저축은행)보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 공동담보 목록(을4)이 있는 점과 가압류 다수가 설정된 점은 추가 확인이 필요함.

* 등기부채권 총액: 965,930,793원

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본건이 위치한 은행동 일대는 과거 대전의 대표적인 패션 및 상업 중심지였으며, '대전의 명동'이라 불릴 정도로 활기찬 지역이었음. 비록 둔산동 등 신도심 개발로 상권의 중심이 다소 이동하였으나, 중앙로역을 중심으로 한 원도심 상권은 여전히 높은 유동인구를 바탕으로 중요한 역할을 하고 있음. 특히, 으능정이 문화거리(스카이로드)와 중앙시장 등 다양한 집객시설이 밀집해 있어 10대부터 50대 이상까지 폭넓은 연령층이 이용하는 복합 상권임.

4.2. 주변 주요 시설

* 쇼핑: 대전 중앙로 지하상가, 으능정이 문화거리(스카이로드), 각종 의류 및 패션 매장, 중앙시장

* 문화: 대전 스카이로드, 영화관, 공연장 등

* 식음료: 대전의 명물인 성심당 본점 인근 위치, 다양한 프랜차이즈 및 지역 맛집 다수

* 교통: 대전 지하철 1호선 중앙로역, 다수의 버스 노선

4.3. 상권 특징

* 젊은층과 중장년층 모두를 아우르는 상권: 으능정이 문화거리는 젊은층을 중심으로, 중앙시장은 중장년층을 중심으로 활성화되어 있음.

* 유동인구: 중앙로역 일대는 하루 약 9만 5천 명 이상의 유동인구를 기록하며, 젊은 연령층의 유동량이 많은 편임.

* 재개발 및 도시 정비: 은행1구역 재개발 등 도시 정비 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건이 위치한 은행동 및 인근 대흥동 일대는 병원, 은행, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음. 또한, 대형마트, 백화점, 전통시장 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등 다수의 교육시설이 분포하고 있어 배후 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5.3. 주거환경

본건은 상업 지역에 위치하여 주로 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있으나, 인근으로 주거 지역도 형성되어 있어 복합적인 수요를 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 설정된 물건으로, 채무 불이행 시 다른 공동담보 물건에도 영향을 줄 수 있으며, 경매 절차가 복잡해질 수 있음.

6.2. 경계 복원 가능성

목록 4, 5번 물건은 일단의 소매점으로 사용 중이나, 내부 경계벽이 일부만 존재하여 경계 복원이 필요할 수 있음. 이는 향후 건물 이용 및 관리에 있어 추가적인 비용 또는 시간 소요를 야기할 수 있음.

6.3. 상권 변화 추이

과거 대전의 중심 상권이었으나, 신도심 개발로 인해 일부 상권 기능이 분산된 점은 고려해야 할 부분임. 다만, 으능정이 문화거리 및 중앙로역세권의 핵심 기능은 유지하고 있음.

6.4. 향후 개발 가능성 및 영향

은행1구역 재개발 등 주변 지역의 개발 계획은 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 대규모 개발 진행 시 일시적인 소음, 먼지 발생 등 불편함이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 은행동의 핵심 상업지구에 위치한 근린상가로서, 중앙로역을 이용하는 풍부한 유동인구를 배후로 하고 있음. 1층 상가로서 가시성 및 접근성이 우수하며, 주변 상권은 젊은층과 중장년층을 아우르는 복합적인 특성을 지니고 있음. 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있는 물건임. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 내부 경계벽 복원 가능성 등은 면밀히 검토해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 대전 지하철 1호선 중앙로역 초역세권에 위치하여 뛰어난 접근성과 유동인구를 확보하고 있음.

* 핵심 상권 : 대전 원도심의 핵심 상권인 은행동에 위치하며, 으능정이 문화거리, 중앙시장 등 다양한 집객 시설이 밀집.

* 저평가 가능성 : 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 상승 잠재력이 있음.

* 복합 상권 : 젊은층부터 중장년층까지 다양한 수요층 확보가 가능한 상권임.

* 향후 개발 호재 : 주변 지역 재개발 사업으로 인한 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 인수되는 부담이 없어 투자 판단에 긍정적인 요소로 작용합니다. 공동담보 등 추가적인 권리 관계와 물건의 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시점에서는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 감정가 193,100,000원 대비 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 고려하여 결정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.