나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503162 [3] 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대흥동 소재 '중앙로역' 동측 인근에 위치하는 ""더블유에스홍명상가 1층 109호 외 6개호로서, 주변환경은 상업시설, 근린생활시설, 공원 등으로 이루어진 근린상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 109호 외 6개 호로서,

외벽 : 석재타일 마감, 복합판넬 마감 등,

내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등,

바닥 : 타일마감 등,

창호 : 강화유리 등 임.

이용상태

공히 현황 공실인 상태이며,

기호(4),(5)는 일단의 소매점으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(원도심 중점경관관리구역),중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 공실이며, 바닥표지 및 건물번호 표지는 존재하나 경계벽이 일부만 존재하는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503162 (3)

* 소재지: 대전광역시 중구 은행동 65-3, 더블유에스홍명상가 1층 111호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설 외)

* 감정가: 91,800,000원

* 토지면적: 7.97㎡ (약 2.41평)

* 토지 지분: 7.9737㎡ (약 2.41평)

* 건물면적: 13.78㎡ (약 4.17평)

* 건물 지분: 13.78㎡ (약 4.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주

* 건축물 사용승인일: 2017년 7월 20일

2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 중구 은행동 65-3, '중앙로역' 동측 인근에 위치한 더블유에스홍명상가 1층 111호.

* 주변 환경: 상업시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 근린상가지대. 대전의 대표적인 번화가인 으능정이 문화거리 인근에 위치.

* 교통 상황: 제반 차량 접근이 자유로우며, 인근 대중교통시설(중앙로역) 및 간선도로와의 접근성이 우수하여 교통 환경은 보통 수준임.

* 도로 상태: 북동측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 접하고 있음.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 오케이저축은행의 근저당 (접수일자 2018-09-21, 권리금액 544,800,000원). 본 경매개시결정(갑12, 오케이저축은행, 2025-08-18)보다 선순위임.

* 총 등기부채권액: 약 1,000,773,934원.

* 말소되지 않는 권리: 지상권 (현황 지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않음).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 권리 분석 요약: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 지상권 등은 낙찰자가 인수할 수 있으므로 권리 분석에 대한 추가적인 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 상권 특징: 대전 중앙로역을 중심으로 형성된 상업지역으로, 으능정이 문화거리, 대전 중앙로 지하상가 등과 인접하여 유동인구가 많음. 백화점, 쇼핑몰, 맛집, 카페 등이 밀집되어 있어 쇼핑과 문화생활을 즐기기 좋은 지역임.

* 건물 내 이용 상태: 본건(1층 111호)은 현황 공실 상태임. 감정평가요약에 따르면, 일부 호수는 일단의 소매점으로 이용 중인 것으로 나타남.

5. 생활정보

* 교통: 대전 중앙로역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 은행, 병원, 식당, 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음. 으능정이 스카이로드, 대전 지하상가 등이 가까워 쇼핑 및 문화생활이 용이함.

* 주변 환경: 상업 밀집 지역으로 활기찬 분위기를 형성하고 있으나, 일부 오래된 건물이나 공실에 대한 슬럼화 우려에 대한 보도도 있음. 묻지마 범죄와 관련된 사건도 발생한 바 있어 치안에 대한 주의가 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태: 경계벽이 일부만 존재하여 내부 구조의 불안정성 또는 사용상 제약이 있을 수 있음. 현황 공실 상태로 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 부담이 따를 수 있음.

* 권리 관계: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 복잡한 채무 관계: 등기부채권 총액이 10억 원 이상으로, 채권자 및 채무 관계가 복잡하여 경매 과정에서 변수가 발생할 수 있음.

* 원도심 슬럼화 우려: 대전 원도심 지역의 일부에서는 슬럼화 및 도시 미관 저해에 대한 우려가 제기되고 있으며, 이는 장기적인 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전의 중심 상업지역인 중앙로역 인근에 위치하여 입지적 가치가 높음. 특히 으능정이 문화거리와 같은 활성화된 상권에 속해 있어 잠재적 가치가 기대됨.

* 그러나 1층 111호는 약 4.17평으로 매우 작은 면적이며, 경계벽이 일부만 존재하는 등 내부 상태에 대한 추가적인 현장 확인이 필수적임. 또한, 복잡한 권리 관계 및 원도심 지역의 전반적인 환경 변화에 대한 고려가 필요함.

* 현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 확보 및 활성화를 위한 전략이 중요함.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 대전의 대표적인 상업 중심지인 중앙로역 역세권에 위치.

* 높은 유동인구: 으능정이 문화거리와 지하상가 등 상권 활성화 지역에 인접하여 잠재적 고객 확보 용이.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 91,800,000원이며, 인수할 보증금이 없는 관계로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 다만, 물건의 작은 면적, 내부 상태, 공실 위험, 복잡한 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 일반적인 경매 시장 상황과 유사 물건의 시세, 향후 임대 수익률 등을 고려하여 보수적으로 감정가의 70~80% 수준 (약 64,260,000원 ~ 73,440,000원)을 예상하나, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.