나이스옥션 법원경매 인천 2024타경556078 [1] 인천광역시 계양구 동양동 621-4 현대빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 동양동 소재, "동양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 동유형의 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 치장벽돌붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

현재 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 현재 "현대빌라" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측 및 북동측으로 소로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경556078 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 621-4 현대빌라 4층401호

용도: 다세대주택

건축년도: 2008년 (사용승인일: 2009-02-04)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층 건물 내 4층

감정가: 115,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 씨OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.81㎡ (약 7.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 32.94㎡ (약 9.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 특이사항

중복사건, 대항력있는임차인, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재, "동양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 비교적 편리하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역), 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

2.4. 인접도로 상태

본건 토지는 북서측 및 북동측으로 소로변의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 건물 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지 및 건물 전체가 일괄 매각 대상입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 8월 30일에 접수된 롯데카드(채권액 9,770,881원)의 강제경매개시결정 등기(갑4)입니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 분석)

본 건에는 대항력 있는 임차인 김수림(전입일자: 2022-03-14, 확정일자: 2022-02-09, 보증금: 100,000,000원)이 존재합니다. 해당 임차인의 주택임차권 등기(을9)는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (등기부상 해당 임차인의 보증금 100,000,000원은 인수 대상입니다.)

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 직접적인 상업 활동보다는 배후 주거지의 생활 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 동양중학교가 있으며, 지역 내 소규모 상가들이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (자세한 대형마트, 병원 등은 추가적인 현장 조사 필요)

5.2. 교육시설

* 동양중학교: 본건 남서측 인근에 위치.

* 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 주변에 있을 수 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받을 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

인천광역시 계양구 동양동 621-4번지 및 주변 지역에 대한 조사 결과, 현 시점에서는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (단, 이는 현재 시점의 정보이며, 향후 변경될 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 김수림 씨의 보증금 100,000,000원이 배당으로 전부 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건 대비 다소 복잡한 권리 관계나 절차상 특징이 있을 수 있습니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행된 이력이 있어, 권리 관계나 매각 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 폐문부재 (현장 조사 시): 과거 현장 조사 시 폐문부재로 임대 관계 확인이 어려웠던 이력이 있으나, 현재는 임차인 현황이 명확히 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 1천5백만원입니다. 핵심적인 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 본 건의 총 실질 투자 비용을 높이는 요인으로 작용하므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 입지 조건이나 주변 환경은 무난한 편이나, 유동화 물건 및 중복 사건이라는 특이사항은 추가적인 주의를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임차인으로 인한 공실 위험 감소: 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 후 공실로 인한 위험을 일정 부분 회피할 수 있습니다. (단, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의 필요)

* 잠재적 시세 차익: 현 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 115,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 실질적인 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 시장 가치와 인수되는 보증금을 고려한 예상 입찰가는 보수적으로 책정되어야 합니다.

인근 유사 면적(약 26.1㎡)의 다세대주택이 2025년 12월 2일 약 100,000,000원에 거래된 점, 동년 12월 6일 약 48.7㎡ 면적의 다세대주택이 133,000,000원에 거래된 점, 동년 12월 1일에 약 44.37㎡ 면적이 122,000,000원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건(32.94㎡)의 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단될 수 있습니다.

총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금 100,000,000원)이 감정가 115,000,000원을 초과하지 않도록 하기 위한 최대 입찰가는 15,000,000원입니다. 리스크 요소를 감안하여 10,000,000원 ~ 15,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 법원 현황 조사서 등 추가 정보를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.