나이스옥션 법원경매 인천 2024타경566730 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 454-585 백송빌라 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현3동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 제4층 제403호로서,

외벽 : 외장 돌붙임마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 2-3미터의 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육제한에관한조례[2018.7.1.])<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황조사서 상 출입문에 호실번호 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경566730 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 454-585 백송빌라 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 6,600만원

토지면적: 15.00㎡ (약 4.54평)

토지지분: 15㎡ (약 4.54평)

건물면적: 37.77㎡ (약 11.43평)

건물지분: 37.77㎡ (약 11.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현3동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 건물 현황

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제403호에 해당합니다.

건물은 1995년 12월 23일 사용승인된 백송빌라로, 총 4층 건물이며 본건은 4층에 위치합니다.

외벽은 외장 돌붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

4. 토지 현황

본건은 인접 필지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지 위에 건축된 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획 상 본건은 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구(사업완료), 과밀억제권역에 해당합니다.

본건 동측으로 폭 약 2~3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 가능합니다.

5. 권리 분석

채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 건은 부동산 임의경매로 진행되었습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2008년 8월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(65,000,000원)입니다.

기타 압류 및 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 최미숙이 있으나, 전입일자(2013-12-26) 대비 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

6. 상권 분석

본 건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근으로 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

차량 접근성은 양호하나, 동측 접면 도로의 폭이 2~3미터로 협소한 편입니다.

인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 유사 물건들의 매매가는 3.3㎡당 약 155만원에서 204만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가(6,600만원)는 3.3㎡당 약 174만원으로, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 2004년 준공된 69.25㎡ 물건이 11,000만원에 거래(3.3㎡당 약 159만원)된 점과, 1996년 준공된 32.76㎡ 물건이 6,690만원에 거래(3.3㎡당 약 204만원)된 점을 감안할 때, 본 건(37.77㎡, 1995/1996년 준공)의 시장 가치는 6,000만원대 후반에서 7,000만원대 초반까지도 고려해볼 수 있습니다.

7. 생활 정보

본 건 인근에는 다수의 주택단지와 상가들이 혼재되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호한 편입니다.

교육 시설, 의료 시설, 쇼핑 시설 등은 본 건으로부터 일정 거리에 위치하고 있을 것으로 예상됩니다.

구체적인 주변 편의시설 및 교육기관 등은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

8. 잠재적 리스크

출입문에 호실 번호가 없어 외부인 방문이나 우편물 수령 등에 불편함이 있을 수 있습니다.

주거환경개선지구로 지정되었으나, 2006년 사업이 완료된 점을 고려할 때 추가적인 개발 호재나 규제의 영향은 제한적일 수 있습니다.

건물 연식이 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

9. 종합 의견

본 건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 6,600만원입니다.

인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 권리관계가 명확한 장점이 있습니다.

건물 면적(37.77㎡)은 다소 협소한 편이나, 최근 거래 사례를 볼 때 시장 가격은 감정가와 유사하거나 그 이상에서 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 건물 노후도 및 출입문 호실 번호 부재 등은 고려해야 할 사항입니다.

10. 투자 포인트

낙찰 시 인수할 권리 부담이 전혀 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

주변 시세를 반영한 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 여력이 있을 것으로 기대됩니다.

주거 환경 개선 사업이 완료된 지역으로, 안정적인 주거 여건을 기대할 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 6,600만원입니다.

최근 인근 다세대주택 매매 사례 중 32.76㎡(1996년 준공) 물건이 6,690만원에 거래되어 3.3㎡당 204만원 수준을 보인 점을 고려할 때, 본 건(37.77㎡, 1995/1996년 준공)의 적정 시장 가치는 7,000만원대 초반 이상으로 판단됩니다.

이에, 본건에 대한 예상 입찰가는 7,000만원에서 8,000만원 사이로 고려해볼 수 있으며, 보수적인 접근으로는 7,500만원 수준을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.