나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34417 [2] 경기도 김포시 장기동 2025-3 3층근린305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '김포경찰서' 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 공원 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 3층 근린301호 및 3층 근린305호로서, 외벽: 페어글래스 및 외장석재 붙임 마감. 내벽: 수성페인팅 등 마감. 천정: 텍스 마감. 창호: 페어글래스 창호입니다.

이용상태

'근린생활시설(라임 휘트니스)' 로 이용 중입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등을 갖추고 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형 토지를 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측, 북서측 및 남서측으로 로폭 약 30m, 12m, 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제 1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축 사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 <공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 (김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 25. 8.26.~26.8.25.) 토지정보과 문의).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

301호와 305호를 통합하여 헬스장으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34417 (2)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2025-3, 3층 근린305호 (도로명 주소: 경기도 김포시 태장로 780)

용도: 근린상가 (건축물 용도: 업무시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설)

감정가: 358,000,000원

토지면적: 20.14㎡ (약 6.09평)

토지 지분: 20.1401㎡ (약 6.09평)

건물면적: 82.10㎡ (약 24.84평)

건물 지분: 82.1031㎡ (약 24.84평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 4층, 지상 14층 중 3층

승강기: 승용 3대, 비상용 1대

사용승인일: 2018년 07월 05일

내진 등급: MMI 등급 Ⅶ (0.204g)

총 호실 수: 220호

특이사항: 301호와 305호를 통합하여 헬스장으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 장기동 소재 '김포경찰서' 북서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

* 교통: 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리함.

* 도로: 남동측 약 30m, 북서측 약 12m, 남서측 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 속하며, 기타 상세 내용은 관련 법규에 따름.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 8월 11일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등기는 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 인수되는 임차보증금: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 19,300,000원

* 차임: 1,350,000원

* 전입/사업일자: 2022-11-22

* 확정일자: 2024-12-27

* 대항력: 없음. 해당 임차인은 매각으로 인해 권리를 상실하므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 풍부한 배후 주거단지(아파트, 오피스텔)를 바탕으로 안정적인 고객 확보가 가능한 상권임.

* 주요 이용 업종: 본 건은 현재 '근린생활시설(라임 휘트니스)'로 사용 중이며, 301호와 305호를 통합하여 운영하는 형태임. 이는 운동시설 및 근린생활시설로서의 잠재력을 보여줌.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 방문객 접근성이 우수함.

* 상권 특징: 김포한강신도시 내 일반상업지역으로, 주변 상업시설 및 주거시설과의 연계를 통해 시너지 효과를 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 공원 및 다양한 근린생활시설이 있어 이용이 편리함.

* 의료시설: 인근에 다양한 의원 및 약국이 있으며, 김포우리병원 등 종합병원 이용이 편리함.

* 교육시설: 장기초등학교, 푸른솔초등학교, 장기중학교, 푸른솔중학교, 장기고등학교 등 다수의 교육시설이 근거리에 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 교통: 버스 정류장이 인접해 있어 시내외 이동이 용이함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 통합 호실 이용: 301호와 305호를 통합하여 헬스장으로 사용 중인 관계로, 향후 용도 변경 또는 재분할 시 추가적인 공사 또는 행정 절차가 필요할 수 있음.

* 공항 관련 제한: 고도지구, 장애물 제한 표면 구역, 진입 표면 구역에 해당하여 건축물 증축이나 용도 변경 등에 공항 관련 법규의 적용을 받을 수 있음.

* 토지이용계획 제한: 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 대규모 담보 설정: 등기부상 근저당권 총액이 2,520,000,000원에 달하는 점은 채무 규모가 크다는 점을 시사하며, 이는 경매 과정이나 향후 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 요인임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 현재 헬스장으로 통합 운영 중인 점은 향후 활용 방안에 대한 고려가 필요하나, 용도 변경 가능성을 통해 다양한 상업시설로의 전환 잠재력도 가지고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 다만, 공항 관련 제한 및 대규모 담보 설정은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 아파트 및 오피스텔 단지가 많아 꾸준한 수요 기대.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋음.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 용이함.

* 다용도 활용 가능성: 현재 헬스장 외에도 다양한 근린생활시설 및 업무시설로의 전환 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(358,000,000원)를 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 시장 동향, 물건의 개별적 가치 및 추가적인 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 경매에서는 인수해야 할 임차보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.