나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33015 [5] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 ""제일오피스텔"" 남동측 인근에 위치한 오피스텔(충장홀
리어스오피스텔주건축물 제1동 제2층 제203호외)로서, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이
혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대이며 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 단지 까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이
입지하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물(제1동) 내 제2층 제203호 외로서,
(사용승인일 : 2020-08-03)

외벽 : 사이딩판넬, 모르타르 위 페인팅, 인조석붙임마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔(전유면적 : 23,6944㎡, 23.6192㎡)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 유사사다리형의 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장의 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) :
중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 중점경관관리
구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

기호 (2) :
중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 중점경관관리
구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33015 (5)

물건종별: 오피스텔

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제3층 제304호

감정가: 132,000,000원

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

건물면적: 23.62㎡ (약 7.15평)

전유면적: 23.6192㎡ (약 7.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

사용승인일: 2020년 8월 3일

건물명: 충장홀리어스 오피스텔

건축물대장 상 용도: 업무시설 (오피스텔)

건축물대장 상 층수: 지하 0층, 지상 8층

해당층: 3층

호수: 304호

1.1. 입지조건

위치: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제3층 제304호

주위환경: 본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 "제일오피스텔" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대임. 제반 주거환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 정비된 간선도로망이 입지하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편임.

도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장 공도에 접해 있음.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOO임.

등기부 현황에 따르면, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 더블저축은행의 근저당권(말소기준권리), 차경희 및 위승희의 근저당권, 더블저축은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류 등 다수의 권리 등기가 설정되어 있으나, 이들 권리는 모두 매각으로 인해 말소될 예정임.

등기부채권 총액은 135,000,000원임.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않으며, 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 대항력 있는 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됨. 따라서 본 물건은 등기부 상 권리 관계가 깨끗한 상태로 낙찰자에게 이전될 것으로 보임.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 동구 수기동 지역은 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 및 상업 혼용 지대임.

토지이용계획 상 본건은 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있음. 이러한 용도지역 지정은 향후 해당 지역의 개발 방향 및 건축 행위에 영향을 줄 수 있음.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물(제1동) 내 3층 304호임.

사용승인일: 2020년 8월 3일로 신축 건물에 해당함.

이용 상태: 오피스텔로 사용 중이며, 전유면적은 23.6192㎡ (약 7.15평)임.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있어 주거 및 업무용으로 사용하기에 무리가 없을 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한 지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역 특성 상, 상가 소음 등 주거 환경에 민감한 경우 불편을 느낄 수 있음.

* 인근에 혐오시설이 있는지에 대한 확인이 필요함. 현재까지 일반적인 지도 검색 및 주변 환경 정보 상으로는 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않으나, 소각장 유치 관련 논의가 지역사회에서 진행된 바 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 중심 상업지역에 위치한 2020년 준공된 신축 오피스텔임.

위치, 교통, 주변 환경 등을 고려할 때 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 물건임.

최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시세 반영이 합리적으로 이루어진 것으로 판단됨.

상권의 지속적인 발전 가능성과 함께 임대 수요가 뒷받침된다면 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 광주 중심 상업지역 내 핵심 입지.

* 대중교통 이용이 편리하며, 생활 인프라 접근성이 우수함.

* 등기부상 모든 권리 소멸 및 인수할 임차인 없음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 132,000,000원임.

최근 실거래 정보에 따르면, 본 건물과 유사한 면적(23.6192㎡)의 오피스텔이 2024년 11월 18일에 136,000,000원에 직거래된 사례가 있음.

이는 본 건의 감정가(132,000,000원)보다 약 400만원 높은 수준임.

토지면적 8.50㎡ (약 2.57평), 건물면적 23.62㎡ (약 7.15평)임을 고려할 때, 최근 거래가를 시세 기준으로 삼는 것이 합리적임.

권리 분석 상 인수할 임차인 보증금이 없으며, 등기부상 권리 또한 모두 말소될 예정이므로 추가적인 인수 부담은 없음.

다만, 지역 경제 상황, 공실률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 함.

이러한 점들을 감안하여, 최근 실거래가 수준을 반영하고 경매 낙찰가율을 고려하여 133,000,000원을 예상 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.