나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33015 [6] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 ""제일오피스텔"" 남동측 인근에 위치한 오피스텔(충장홀
리어스오피스텔주건축물 제1동 제2층 제203호외)로서, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이
혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대이며 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 단지 까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이
입지하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물(제1동) 내 제2층 제203호 외로서,
(사용승인일 : 2020-08-03)

외벽 : 사이딩판넬, 모르타르 위 페인팅, 인조석붙임마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔(전유면적 : 23,6944㎡, 23.6192㎡)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 유사사다리형의 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장의 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) :
중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 중점경관관리
구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

기호 (2) :
중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 중점경관관리
구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 아래와 같습니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33015 (6)

* 소재지: 광주광역시 동구 구성로148번길 10-2 (수기동) 제1동 제3층 제303호 (구, 수기동 89번지)

* 건물명: 충장홀리어스 오피스텔

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 133,000,000원

* 토지면적: 8.53㎡ (약 2.58평) / 토지지분: 8.5278㎡ (약 2.58평)

* 건물면적: 23.69㎡ (약 7.17평) / 건물 전유면적: 23.6192㎡ (약 7.15평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2020년 8월 3일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 동구 수기동에 소재하며, 주변에는 근린생활시설 및 오피스텔이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대입니다. "제일오피스텔" 남동측 인근에 위치하며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 정비된 간선도로망과 인접하여 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 유사사다리형으로 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장 공도에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 중심상업지역

* 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 중점경관관리구역

* 전통상업보존구역

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사플랫, 노영경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-10-28

* 확정일자: 2024-10-29

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 비고: 현재 파악된 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어, 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 정확한 점유 및 사용 현황은 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2020년 9월 29일 더블저축은행의 근저당권 (채권액 93,000,000원)입니다.

* 기타 권리사항: 소유권이전 1번신탁등기말소, 김지애 및 김정일의 근저당권, 더블저축은행의 임의경매, 국민건강보험공단의 압류 등 모든 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 129,000,000원

4. 상권분석

* 주위 상권: 본건이 위치한 광주광역시 동구 수기동 일대는 오피스텔과 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 상업 활동이 활발하게 이루어지는 중심 지구에 해당합니다.

* 최근 거래 사례:

* 2024년 11월 18일, 동일 건물인 충장홀리어스 오피스텔의 2층 203호가 13,600만원(136,000,000원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(133,000,000원)와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

* 건물 개요:

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상 8층 건물 중 제1동 제3층 제303호에 해당합니다.

* 내부 이용 상태: 전용면적 23.6944㎡ 규모의 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 현황: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설:

* 교통: 인근 시내버스정류장 이용이 편리하며, 주요 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 상업 및 주거 혼용 지역으로 다양한 상업시설, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 상가 시설이 밀집된 지역으로, 주거 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로, 명도에 따른 금전적 위험은 없어 보입니다. 그러나 실제 점유 상태 및 사용 관계에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 법적 권리 부담은 없습니다.

* 건축법규: 본건은 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축, 증축, 개축 등에 대한 도시계획적 제한이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 수기동에 위치한 충장홀리어스 오피스텔 내 3층 303호로, 2020년에 준공된 신축급 오피스텔입니다. 상업 및 주거 혼용 지역에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 상권 역시 활성화되어 있습니다. 최근 유사한 면적의 오피스텔이 감정가 수준에서 직거래된 사례가 있어 시세 파악에 참고할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 진행되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없는 명확한 물건입니다. 다만, 중심상업지역 내 다양한 도시계획규제가 존재하므로 투자 시 이를 면밀히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년 사용승인된 오피스텔로 상품성이 우수하며, 비교적 장기간의 유지보수 없이 이용 가능합니다.

* 우수한 입지: 광주 도심 상업 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 외 인수되는 권리사항이 없어 안전하게 투자가 가능합니다.

* 실거래가 기반 시세 파악: 최근 유사 물건의 실거래가가 존재하여 시세 추정 및 투자 판단에 도움을 줍니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 133,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 건물): 136,000,000원 (2024년 11월 18일 직거래)

* 본건은 감정가와 유사한 수준에서 최근 실거래가가 확인되었으며, 인수되는 권리사항이 없는 점을 감안할 때, 현재 시세를 반영한 적정 입찰가는 감정가보다 소폭 높은 135,000,000원 ~ 140,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 공실 여부, 내부 상태, 주변 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.