나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33015 [4] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 ""제일오피스텔"" 남동측 인근에 위치한 오피스텔(충장홀
리어스오피스텔주건축물 제1동 제2층 제203호외)로서, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이
혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대이며 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 단지 까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이
입지하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물(제1동) 내 제2층 제203호 외로서,
(사용승인일 : 2020-08-03)

외벽 : 사이딩판넬, 모르타르 위 페인팅, 인조석붙임마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔(전유면적 : 23,6944㎡, 23.6192㎡)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 유사사다리형의 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장의 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) :
중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 중점경관관리
구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

기호 (2) :
중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 중점경관관리
구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33015 (4)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제4층 제402호

용도: 오피스텔

건물명: 충장홀리어스 오피스텔

동/호수: 제1동 제4층 제402호

사용승인일: 2020년 08월 03일

감정가: 135,000,000원

토지 면적: 8.53㎡ (약 2.58평)

건물 면적: 23.69㎡ (약 7.17평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트 평슬라브지붕

층수: 지하 0층, 지상 8층

총 세대수: 56세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 수기동에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 정비된 간선도로망이 잘 갖추어져 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 속해 있습니다. 이는 향후 건물 신축 및 증축 시 관련 법규를 준수해야 함을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 09월 29일 접수된 더블저축은행의 근저당권(을1)으로, 채권액은 93,000,000원입니다. 이보다 선순위 권리인 신탁등기말소(갑2)는 존재하나, 말소기준권리보다 앞서 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-02

* 대항력: 없음

주의: 임차인 안 은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

광주광역시 동구 수기동 일대는 도심 지역으로 상업 및 업무 기능이 발달한 곳입니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 있는 지역으로 분석됩니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 식당 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대형 마트 및 백화점 접근 용이

* 다양한 금융 기관 및 관공서 근접

* 외식 및 쇼핑을 위한 다수의 상업 시설 밀집

5.2. 교육시설

* 반경 내 초, 중, 고등학교 및 대학교 위치 (구체적인 통학 거리 등은 추가 확인 필요)

5.3. 의료시설

* 종합병원 및 개인 병의원 등 다수의 의료 시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본 물건은 공동담보로 제공된 물건입니다. 공동담보 물건의 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본 건의 매각 조건이 변경되거나 영향을 받을 수 있으나, 본 건 자체는 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정입니다.

6.2. 공실 위험

오피스텔은 지역별, 건물별 특성에 따라 공실 발생 가능성이 상존합니다. 본 건은 도심 상업지역에 위치하여 임대 수요가 비교적 안정적일 것으로 예상되나, 금리 변동, 경기 침체 등 외부 요인에 의해 공실 위험이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 광주광역시 동구 중심상업지역에 위치한 충장홀리어스 오피스텔 제1동 제4층 제402호로, 2020년에 사용 승인된 신축 건물입니다. 감정가는 1억 3천 5백만원이며, 건물 및 토지 면적은 각각 23.69㎡, 8.53㎡입니다.

7.2. 시장 가치

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 타 호실(2층)이 2024년 11월 1억 3천 6백만원에 거래된 바 있습니다. 이는 본 건의 감정가와 유사한 수준으로, 현재 시장 가치가 적정하게 반영된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

광주 도심 상업지구에 위치하여 교통, 편의시설, 직주근접 등 다양한 이점을 누릴 수 있습니다.

8.2. 신축 건물

2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.3. 명확한 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인의 보증금 인수 부담도 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 135,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 물건): 136,000,000원 (2024년 11월, 2층)

* 인수되는 보증금: 0원

9.2. 예상 입찰가

최근 거래 사례와 감정가가 유사한 수준이며, 인수되는 권리 및 보증금이 없어 투자 매력도가 높습니다. 이에 따라 경쟁 입찰이 예상되며, 보수적으로 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 예상 입찰가는 138,000,000원 (일억 삼천팔백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.