나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33015 [7] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제2층 제207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 ""제일오피스텔"" 남동측 인근에 위치한 오피스텔(충장홀
리어스오피스텔주건축물 제1동 제2층 제203호외)로서, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이
혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대이며 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 단지 까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이
입지하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물(제1동) 내 제2층 제203호 외로서,
(사용승인일 : 2020-08-03)

외벽 : 사이딩판넬, 모르타르 위 페인팅, 인조석붙임마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔(전유면적 : 23,6944㎡, 23.6192㎡)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 유사사다리형의 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장의 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) :
중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 중점경관관리
구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

기호 (2) :
중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 중점경관관리
구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33015 (7)

* 소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제2층 제207호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

* 건물면적: 23.62㎡ (약 7.15평) (전유면적 23.6192㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주식회사O

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 "제일오피스텔" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물 정보: 충장홀리어스 오피스텔 내 제1동 제2층 제207호이며, 2020년 8월 3일에 사용 승인되었습니다. 건물은 지하 0층, 지상 8층 규모입니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물로, 외벽은 사이딩판넬, 모르타르 위 페인팅, 인조석붙임마감 등으로 되어 있으며, 창호는 새시창호입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 광주광역시 동구 수기동 89번지 일대 주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 특별히 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 더블저축은행의 근저당권(채권금액 93,000,000원)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (주식회사대양산업개발, 2020-09-29)

* 더블저축은행 근저당 (2020-09-29, 93,000,000원) - 말소기준권리

* 더블저축은행 임의경매 (2025-06-12, 651,000,000원) - 말소 (사건번호 2025타경33015)

* 국민건강보험공단 압류 (2025-09-02) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. 통상적으로 임의경매의 경우 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건이 위치한 지역은 다양한 근린생활시설과 오피스텔이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다. 이는 직장인 및 거주자들의 일상 생활에 필요한 편의시설 접근이 용이함을 의미합니다.

* 최근 실거래가: 제공된 JSON 정보에 따르면, 2024년 11월 18일에 본건과 동일한 면적(23.6192㎡)의 충장홀리어스 오피스텔이 13,600만원에 직거래되었습니다.

* 시세 분석: 감정가(132,000,000원) 대비 최근 실거래가(136,000,000원)가 소폭 높은 수준으로, 본건 오피스텔의 시장 가치가 감정가 이상으로 형성되어 있음을 시사합니다. 이는 향후 시세 상승 잠재력을 보여주는 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. (추가적인 외부 조사 시, 주변 마트, 병원, 학교 등 구체적인 편의시설 정보 파악 가능)

* 교통: 단지 주변으로 시내버스정류장이 위치하며, 주요 간선도로 접근이 용이하여 대중교통 이용 및 자가용 이동이 편리합니다.

* 건축물 현황: 본건은 2020년 8월 3일 사용 승인된 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건이 속한 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등의 도시계획 규제는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 있어 제약 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2020년 준공으로 신축에 가깝지만, 장기적인 관점에서 건물의 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려할 수 있습니다.

* 기타: 제공된 정보 상 명확한 특이사항이나 주의사항은 확인되지 않았으나, 실제 물건 현장 방문을 통해 내부 상태, 누수, 하자 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 수기동에 위치한 충장홀리어스 오피스텔로, 2020년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 상업 및 주거 지역이 혼합된 지역에 자리하고 있어 입지 조건이 우수하며, 교통 접근성 또한 뛰어납니다. 권리 관계가 명확하고 인수해야 할 부담이 없다는 점에서 안전한 경매 물건으로 평가됩니다. 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 점은 긍정적인 시세 흐름을 보여줍니다. 다만, 토지이용계획 상의 일부 규제는 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 내외부 상태 양호 기대.

* 우량 입지: 광주 중심 상업지역 내 위치, 생활 및 교통 편리.

* 명확한 권리관계: 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 취득 가능.

* 긍정적 시세: 최근 실거래가 감정가 상회, 추가 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 132,000,000원

* 최근 실거래가 (2024.11.18, 23.62㎡ 기준): 136,000,000원

* 본건은 전용면적 23.62㎡의 오피스텔로, 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있습니다. 인수 부담이 없고 임차인이 없는 점을 감안할 때, 경매 시장의 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 경우 13,000만원에서 14,000만원 범위 내에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 정확한 현장 조사와 추가적인 주변 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 13,000만원 ~ 14,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.