나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33015 [3] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제4층 제406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 ""제일오피스텔"" 남동측 인근에 위치한 오피스텔(충장홀
리어스오피스텔주건축물 제1동 제2층 제203호외)로서, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이
혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대이며 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 단지 까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이
입지하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물(제1동) 내 제2층 제203호 외로서,
(사용승인일 : 2020-08-03)

외벽 : 사이딩판넬, 모르타르 위 페인팅, 인조석붙임마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔(전유면적 : 23,6944㎡, 23.6192㎡)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 유사사다리형의 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장의 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) :
중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 중점경관관리
구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

기호 (2) :
중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 중점경관관리
구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33015 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔 주건축물 제1동 제4층 제406호

용도: 오피스텔

건물명: 충장홀리어스 오피스텔

전유면적: 23.62㎡ (약 7.15평)

건물지분: 23.6192㎡ (약 7.15평)

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

토지지분: 8.5007㎡ (약 2.57평)

사용승인일: 2020-08-03

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 133,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 광주광역시 동구 수기동에 위치한 오피스텔로서, 주변은 근린생활시설과 오피스텔이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대이며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 정비된 간선도로망이 잘 갖추어져 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 더블저축은행의 근저당 (을1)이며, 특별한 언급이 없는 한, 경매로 인하여 위 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수/말소 권리 분석

등기부 요약에 따르면, 모든 근저당, 신탁등기말소, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등은 말소 예정으로 확인됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 채무 총액 (경매 개시 채무)

경매 개시 채무는 더블저축은행이 신청한 651,000,000원입니다. 등기부 채권 총액은 293,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 현재 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

건물이 위치한 지역은 오피스텔과 근린생활시설이 혼합된 상업 및 주거 혼용 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 8층 건물 중 제4층에 위치한 오피스텔입니다.

외벽은 사이딩판넬, 모르타르 위 페인팅, 인조석붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창호입니다.

5.2. 내부 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 담보 설정된 다른 물건들의 처리 결과에 따라 추가적인 영향이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 중심상업지역에 속하나, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등의 규제를 받고 있어 향후 건물 증축이나 리모델링 시 건축법 등 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 현저한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 사용승인)에 해당하는 오피스텔로, 입지 조건과 교통 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 공동담보 물건이라는 점과 토지 이용 관련 규제 사항은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리가 용이함.

* 광주 도심 지역 내 위치하여 상업 및 주거 이용 가치가 있음.

* 최근 거래 사례가 감정가와 유사하게 형성되어 있어 시세 반영 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원입니다.

최근(2024년 11월) 유사한 면적의 2층 물건이 136,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

본건은 4층으로, 2층보다 선호도가 높을 수 있습니다.

따라서, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최근 시장 동향을 추가로 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.