나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33821 [3] 광주광역시 북구 연제동 10 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 ""양산제""서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경 등은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제104호 외 2개호로서
외 벽 : 돌붙임 및 강화유리마감 등
내 벽 : 벽지, 타일마감 등
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(1-가, 3-다)는 공부상 용도는 소매점이며, 현황 공실상태입니다.

설비내역

본건 기본적인 공용 위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 상업용 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역(2015-06-15), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

광주광역시 북구 연제동 10, 1층 106호 (도로명주소: 광주광역시 북구 양산제로 105)

2.2. 용도

제1종근린생활시설 (공부상 소매점)

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제104호 외 2개호

2.4. 면적

토지면적: 65.11㎡ (약 19.7평)

건물면적: 75.60㎡ (약 22.9평)

2.5. 감정가

437,000,000원

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

순천농업협동조합 (추정)

2.9. 특이사항

공동담보 물건

2.10. 현재 상태

공실 (2026-07-05 기준 물건명세서상 확인)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 "양산제" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 상가 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 도로상태

단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

3.4. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 해당합니다.

3.5. 주변 환경

최근 연제동 일대에 지식산업센터 개발이 진행되고 있으며, 이는 지역 활성화 가능성을 시사합니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있다는 의견도 있습니다.

3.6. 혐오시설 여부

주변 시설에 대한 조사 결과, 인근에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주광역시 북구는 최근 소각장(자원회수시설) 부지 선정 관련 논의가 있었던 지역 중 하나이며, 이러한 공공 시설의 위치는 지역 주민들의 관심사가 될 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

2020년 6월 25일 접수된 순천농업협동조합의 근저당권 (을5) 입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 인수 부담이 없습니다.

4.3. 등기부 현황 요약

* 갑3: 2018-06-29 신탁등기말소 (유한회사골드알엔디)

* 갑6: 2020-06-25 소유권이전 (한우뱅크영농조합법인)

* 을5: 2020-06-25 근저당 (순천농업협동조합, 1,236,000,000원) - 말소기준권리

* 갑9: 2025-09-08 임의경매 (순천농업협동조합, 1,284,888,321원) - 본건 경매 사건

4.4. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (임대 관계가 미상이더라도 보증금 총액이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.)

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

아파트 단지와 상가가 혼재된 지역으로, 배후 주택 수요와 주변 상가 이용객을 대상으로 하는 업종에 적합합니다. 제1종 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능합니다.

5.2. 시장 동향

현재 공실 상태로, 신규 임차인 유치 전략이 중요할 것으로 보입니다. 주변 지역의 지식산업센터 개발 등은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (상세 정보는 현장 확인 필요)

6.2. 교통 환경

차량 진입이 용이하며, 주변 도로망을 이용한 이동이 편리합니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있다는 점은 고려해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채무 관계의 복잡성이 있을 수 있습니다. (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

7.2. 공실 상태

현재 공실로, 임차인 유치 및 수익 발생까지 공실 기간이 발생할 수 있습니다.

7.3. 비행안전구역

비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 시 군 관련 법규 적용에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7.4. 임대 관계 미상

임대차 계약 여부 및 조건이 명확하지 않아, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 판단됩니다.)

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 연제동에 위치한 근린상가 건물로, 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 주변의 아파트 단지 및 상권 배후 수요를 바탕으로 신규 임차인 유치 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 현재 공실 상태이며, 비행안전구역 지정 등의 일부 리스크가 존재하나, 적절한 가격으로 낙찰받는다면 충분한 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 권리상 안전한 물건

말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 인수할 권리가 없습니다.

9.2. 풍부한 배후 수요

인근 아파트 단지의 고정 수요를 확보할 수 있습니다.

9.3. 지역 개발 잠재력

주변 지역의 개발 동향에 따라 상권 활성화 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 437,000,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건의 현재 상태(공실), 잠재적 리스크(비행안전구역 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려할 필요는 없습니다. 보수적인 관점에서 접근할 경우, 감정가 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 구체적인 입찰가는 면밀한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.