나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33821 [2] 광주광역시 북구 연제동 10 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 ""양산제""서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경 등은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제104호 외 2개호로서
외 벽 : 돌붙임 및 강화유리마감 등
내 벽 : 벽지, 타일마감 등
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(1-가, 3-다)는 공부상 용도는 소매점이며, 현황 공실상태입니다.

설비내역

본건 기본적인 공용 위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 상업용 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역(2015-06-15), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33821 (2)

소재지: 광주광역시 북구 연제동 10, 1층 105호 (신주소: 광주광역시 북구 양산제로 105 (연제동))

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

감정가: 400,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순천농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 본건은 공실 상태입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적: 59.69㎡ (약 18.05평)

토지 지분: 59.687㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 부정형 토지로서 상업용 건부지입니다.

인접 도로 상태: 본 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

건물 지분: 69.3㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제105호 (내부 공부상 용도는 소매점)

외벽: 돌붙임 및 강화유리 마감 등

내벽: 벽지, 타일 마감 등

창호: 새시 창호

건축물대장상 전체 연면적: 2414.16㎡ (3층 건물)

건축물대장상 해당 호실 층: 지상 1층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 "양산제" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로서 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본 건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 말소기준권리

주요 권리로는 순천농업협동조합의 근저당권(2020년 6월 25일자, 을5)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 권리보다 선순위 권리는 모두 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 등기부 현황

현재 등기부상 채권 총액은 1,236,000,000원입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않았으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지와 상가가 혼재된 지역에 위치하여 배후 주거 수요를 기반으로 한 근린 상권의 잠재력을 가지고 있습니다. 제1종근린생활시설로서 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다. 인근 부동산 정보에 따르면 연제동 일대에도 상가 매물들이 다수 거래되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

본 건물에는 기본적인 공용 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 공실로 임대 수익이 발생하지 않고 있으며, 향후 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

* 비행안전제3구역: 건축물의 증축, 개축 등 향후 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 채권 회수를 위한 적극적인 경매 절차가 진행될 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 북구 연제동에 위치한 근린상가로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역의 이점을 가집니다. 현재 공실 상태이나, 기본적인 건물 설비는 갖추어져 있습니다. 비행안전구역 지정과 높은 채권 총액은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지들을 통한 지속적인 지역 상권 수요 기대.

* 즉시 활용 가능: 공실 상태로 임대차 관계 정리에 대한 부담 없이 즉시 명도 후 활용 가능.

* 잠재력 있는 입지: 제1종일반주거지역 내 상가로 지역 밀착형 업종에 적합.

9. 예상 입찰가

본 건은 공실이며 인수할 보증금이 없는 상태입니다. 예상 입찰가는 현재 감정가 400,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.