나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59973 [1] 경기도 광주시 능평동 208-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평 · 평가일 2024.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동에 소재하는‘능평교차로’북서측에 위치하며 주위는 임야, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 전원주택지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 남측으로 지방도57번, 국도43번이 위치하며 인근 지방도 주변에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

남측 하향 완경사를 평탄조성한 부정형 토지로서 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 4m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 영농여건불리농지임.(후첨 공부 참조)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 전이나 현황 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택으로서

외벽: 석재 붙임 등 마감
내벽: 타일, 도배, 인테리어 등 마감
바닥: 타일, 몰탈 등 마감
창호: 섀시창호임

이용상태

단독주택으로서

지하1층: 주차장, 외부 창고, 취미실, 다용도 창고 등
1층: 방1, 거실/주방, 욕실2, 드레스룸, 다용도실 등
2층: 방2, 가족실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 다용도실 등

으로 발코니를 확장하여 사용함.

설비내역

급배수 및 위생설비, 냉난방설비, LPG가스설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 사용승인을 받지 않은 건축물이고 내부접근이 제한돼 있어 현황조사서 등을 참고하였음.

물건 비고

일괄매각. 건축법상 미승인 건물임. (주)하나이앤피 종합건설이 2024.8.19. 유치권신고(공사대금 6억 5천만 원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함. 목록 1번 토지는 공부상 '전'이나 현황은 '대'이고, 단독주택 신축을 위한 개발행위허가를 득한 토지로서 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경59973 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 208-5

용도: 단독주택

감정가: 1,026,243,030원

토지면적: 270.00㎡ (약 81.68평)

건물면적: 343.36㎡ (약 103.87평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 상태

건물은 건축법상 미승인 건물임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 능평동에 소재하는 ‘능평교차로’ 북서측에 위치하며, 주위는 임야, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 전원주택 지역임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 지방도 57호선 및 국도 43호선이 위치함. 인근 지방도 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 남측 하향 완경사를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임. 본건 남서측으로는 폭 약 4m의 포장도로와 접해 있음.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

본건은 전원주택 지역에 위치하여 주거 환경이 양호한 편임. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함. 지방도 및 국도 접근성이 좋아 광주시 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리함. 현재까지 파악된 혐오시설은 없음.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개요

본 경매는 강동수산새마을금고의 신청에 의한 부동산임의경매 사건임.

3.2. 권리 분석

말소기준권리는 2024년 7월 22일 접수된 강동수산새마을금고의 근저당권에 의한 임의경매 개시결정(사건번호: 2024타경59973)임.

말소기준권리보다 선순위 권리인 등기사항은 없음.

매각으로 인해 말소되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권(엠씨아이대부주식회사) 및 갑구의 가처분, 압류 등은 말소기준권리보다 선순위이거나, 동일하거나, 경매절차에 따라 소멸될 예정임. (단, 을구의 근저당권은 말소된 것으로 기재되어 있어 실제 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 정확한 확인 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 명시적으로 기재된 사항은 없으나, 유치권의 성립 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김은식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-27

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 별도의 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

3.4. 특이사항

* 유치권: (주)하나이앤피 종합건설이 2024년 8월 19일에 공사대금 6억 5천만 원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있으며, 매수인이 유치권 성립 여부를 반드시 확인하고 인수 여부를 결정해야 함.

* 지분매각: 토지 및 건물에 대한 지분매각으로 진행되므로, 다른 지분 소유자와의 관계를 고려해야 함.

* 농지취득자격증명: 목록 1번 토지는 공부상 '전'이나 현황은 '대'임. 단독주택 신축을 위한 개발행위허가를 득한 토지로서, 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 반환이 불가함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 광주시 능평동의 전원주택 밀집 지역으로, 주거 환경이 쾌적한 편임. 주변에 임야와 자연 녹지가 많아 조용한 생활을 선호하는 수요층에게 적합한 입지임.

4.2. 주변 시세

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 연립, 다세대, 빌라 등 공동주택의 거래 사례이며, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교가 어려움. 해당 정보에 따르면 능평동 일대의 공동주택 거래가는 1억 6천만 원 ~ 2억 4천 7백만 원 수준임. 이는 본건의 감정가(10억 2천 6백만 원)와 큰 차이를 보이며, 본건이 토지 면적이 넓고 건축물이 큰 고급 단독주택임을 시사함. 정확한 시세 파악을 위해서는 해당 지역의 유사 단독주택 실거래가 및 매물 정보 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능함. 지방도 및 국도 접근성이 좋아 광주시 내의 다양한 상업시설, 병원, 관공서 등의 이용이 편리함.

5.2. 교육 및 의료 시설

본건 인근에는 능평초등학교, 광주중학교, 광주중앙고등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 갖추고 있음. 또한, 광주시 보건소 및 다양한 병원, 의원 등이 있어 의료 서비스 접근성도 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 리스크

(주)하나이앤피 종합건설이 신고한 6억 5천만 원의 유치권 성립 여부가 불분명한 점이 가장 큰 리스크임. 만약 유치권이 적법하게 성립될 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담하거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있음.

6.2. 미승인 건물 관련 리스크

건축법상 미승인 건물로 사용승인을 받지 못하여 법적 하자(철거, 이행강제금 부과 등)가 발생할 수 있으며, 향후 재산권 행사나 재건축 시 문제가 될 수 있음.

6.3. 지분매각 관련 리스크

토지 및 건물에 대한 지분매각으로 진행되므로, 다른 지분 소유자와의 협의가 필요하며, 명도 및 소유권 행사 과정에서 추가적인 제약이나 분쟁이 발생할 수 있음.

6.4. 농지취득자격증명 관련 리스크

공부상 지목이 '전'인 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로, 미제출 시 매수 기회를 잃거나 보증금을 몰수당할 위험이 있음.

6.5. 기타 리스크

내부 접근이 제한되어 건물 상태를 정확히 파악하기 어려웠던 점, 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 불확실성 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동의 전원주택 지역에 위치한 단독주택으로, 쾌적한 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 하지만 6억 5천만 원의 불확실한 유치권, 건축법상 미승인 건물이라는 치명적인 하자, 그리고 지분매각 및 농지취득자격증명 제출 의무 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크들을 철저히 분석하고 법률적, 재정적 대비책을 마련한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 경쟁력 있는 가격 확보 가능성: 다수의 리스크 요인으로 인해 일반적인 단독주택 경매보다 낮은 경쟁률과 입찰가 형성이 예상됩니다.

* 장기적인 가치 상승 잠재력: 리스크 요인(특히 유치권 및 미승인 건물 문제)을 성공적으로 해소할 경우, 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 전원주택 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 10억 2천 6백만 원 수준이나, 6억 5천만 원에 달하는 불확실한 유치권과 건축법상 미승인 건물이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 제공된 공동주택 시세 정보로는 본건의 가치를 정확히 산정하기 어렵습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 75% 수준인 약 6억 1천 5백만 원 ~ 7억 6천 9백만 원 범위에서, 매수 희망자의 위험 감수 정도와 유치권 및 미승인 건물에 대한 법적 검토 결과를 반영하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 유치권 성립 여부 및 미승인 건물 관련 법적 문제에 대한 전문가의 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.