나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67189 [4] 경기도 하남시 감이동 527-1 지중앙프라자 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한 · 평가일 2024.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 감이동 소재‘단샘초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2022년 05월 02일 사용승인을 득한 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물 내 제2층 제201호외 3개호로서,
외벽 : 알루미늄복합판넬 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

-기호(1)은 근린생활시설(상호: QED골프아카데미 감일)로 이용중임.
-기호(2)는 근린생활시설(상호: 플레이어스 키즈스포츠클럽)로 이용중임.
-기호(3, 4)는 경계벽 구분없이 근린생활시설(G·I 테니스 LAB 아카데미)로 이용중임.
※자세한 사항은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 본건 기호(2-4)는 공부상 용도 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나, 현황 운동시설 등으로 이용중인 바, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

매각물건 301호와 302호는 경계벽 구분없이 운동시설 등으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2024타경67189 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

중복사건 여부: 중복사건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 하남시 감이동 527-1, 지중앙프라자 3층 302호

건물명: G중앙프라자

건물구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층

사용승인일: 2022년 05월 02일

용도: 근린상가 (제1,2종 근린생활시설)

호수: 총 11개 호 (본건은 302호)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 2,980,000,000원

토지 면적: 286.17㎡ (약 86.59평)

토지 지분: 286.17㎡ (약 86.59평)

건물 면적: 435.45㎡ (약 131.75평)

건물 지분: 435.45㎡ (약 131.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 ‘단샘초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 남측, 북측, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 접근성

차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능한 위치입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 해당 권리들은 말소될 예정입니다. 총 채권액은 6,589,500,000원입니다.

말소기준권리는 노들새마을금고의 근저당권 (을1)이며, 접수일자는 2022-08-12입니다.

가장 마지막 등기사항은 정상준씨의 강제경매 개시결정 (갑9)으로, 본 경매사건의 근거가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김관묵

보증금: 75,000,000원

차임: 7,500,000원

전입일자: 2022-07-26

대항력: 있음

비고: 채권자는 '정OO'이며, 임차인 김관묵은 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.

* 임차인: 김정수

보증금: 75,000,000원

차임: 7,500,000원

전입일자: 2024-06-14

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 김관묵씨의 보증금 75,000,000원은 '인수 보증금 합계' 0원으로 신고되었음에도 불구하고, 대항력 보유 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 제1,2종 근린생활시설로, 현재 각 호실은 골프 아카데미, 키즈 스포츠 클럽, 테니스 아카데미 등 다양한 운동 및 교육 시설로 이용 중에 있습니다. 특히 301호와 302호는 경계벽 구분 없이 운동 시설로 복합 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단샘초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 권리관계

본 건은 중복 사건으로 분류되어 있으며, 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 등기부상 말소될 권리 외에 특이사항은 없으나, 추가적인 법률 검토가 요구됩니다.

6.2. 임차인 관련 사항

대항력 있는 임차인 김관묵씨가 존재하며, 보증금 75,000,000원입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 여부에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

6.3. 건물 이용 현황

301호와 302호가 경계벽 구분 없이 운동 시설 등으로 이용되고 있어, 공부상 용도(일반음식점)와 현황(운동시설)이 다릅니다. 이로 인해 향후 건축법규 위반이나 원상복구 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구)에 속하며, 소로1류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 하남시 일대에 쓰레기 소각장, 하수처리장 등 과거 혐오시설 관련 이슈가 있었으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있거나 친환경 시설로 전환된 사례들입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 깔끔한 상태를 유지하고 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 상권 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와 현황이 다른 이용 상태, 다수의 도시계획 제한사항 등은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 위험 요소입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 법률적 판단이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 운동 시설 등으로 활발히 이용 중인 점포 (잠재적 수요 확인)

* 다양한 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재한 지역

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,980,000,000원입니다. 예상 입찰가는 상기 명시된 권리 분석, 임차인 인수 여부, 공부상 용도와 현황의 차이, 토지이용계획 및 제한사항 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인 김관묵씨의 보증금 75,000,000원 인수 여부가 입찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 중복 사건이라는 점을 감안하여 낙찰 경쟁률 및 시장 상황을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다. 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 법률 자문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.