나이스옥션 법원경매 성남 2024타경7576 [1] 경기도 광주시 도척면 노곡리 416-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 도척면 노곡리 소재 "도척초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공장 및 창고, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 원거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.
(후면 "지적 및 건물개황도" 참조)

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하였음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산관리지역(생산관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

해당 사항 없음.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서,
- 외 벽 : 판넬마감 등,
- 내 벽 : 판넬마감 등,
- 천 장 : 판넬마감 등,
- 바 닥 : 에폭시 마감, 타일마감 등임.
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

해당 사항 없음.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경7576 (1)

소재지: 경기도 광주시 도척면 노곡리 416-3

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

감정가: 628,110,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO (김동수)

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 891.00㎡ (약 269.5평)

건물면적: 177.00㎡ (약 53.5평)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 광주시 도척면 노곡리 소재 "도척초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공장, 창고, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하나 원거리로, 제반 교통상황은 보통입니다. 본건 서측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 2. 주변 편의 및 혐오시설

본건 인근에는 도척초등학교, 도궁초등학교, 광일중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 다수의 마을회관 및 경로당이 위치하여 지역 주민들의 커뮤니티 시설 접근성이 양호합니다. 현재까지 검색된 자료에서 직접적인 혐오시설(폐기물 소각장, 매립지 등)은 확인되지 않았습니다. 광주시는 폐기물관리법 개정에 따라 2030년부터 생활폐기물 직매립을 금지하고 신규 소각장(자원회수시설) 설치를 추진하고 있으나, 이는 시 전체의 계획이며 본건 소재지와 직접적인 연관성은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 소유권 및 말소기준권리

소유권은 유국현 씨로, 토지는 2020년 10월 30일에 매매로, 건물은 2024년 2월 29일에 소유권보존 등기되었습니다. 토지의 말소기준권리는 2022년 4월 12일에 접수된 도척농업협동조합의 근저당권(1억 2천만 원)이며, 건물의 말소기준권리 또한 2024년 3월 8일에 접수된 도척농업협동조합의 근저당권(1억 2천만 원)입니다.

1.3. 2. 등기부 현황

말소기준권리 외 다수의 근저당, 가처분, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 약 7억 1백만 원에 달합니다.

1.3. 3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 따라서, 지상권에 대한 권리는 낙찰자가 인수하게 되므로, 해당 지상권의 내용과 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 보증금이 인수되지 않음을 의미합니다. 다만, 건물감정평가요약서상 '임대 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 광주시 도척면 노곡리는 상대적으로 외곽 지역으로, 주변에 공장, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있어 대규모 상업 시설보다는 지역 근린생활시설 수요에 기반한 상권으로 판단됩니다. 광주시 내 핵심 상권은 경안동 터미널 상권이 대표적이며, 이곳은 재래시장, 로드샵, 관공서 등이 집약된 구도심 형태를 보입니다. 본건 지역은 이러한 중심 상권과는 다소 거리가 있으나, 제2종근린생활시설로서 지역 주민들을 대상으로 한 업종 운영이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 배후 수요나 경쟁 업종 현황에 대한 상세한 분석이 추가로 요구됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 도척초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있으며, 노곡리 마을회관 등 지역 주민을 위한 커뮤니티 시설도 갖추고 있습니다. 광주시청 및 주요 행정 편의시설은 시내 중심가에 위치하고 있어, 차량을 이용해야 접근이 가능합니다. 자연환경으로는 인근에 개발 제한이나 특별 대책 지역으로 지정된 곳이 있어 개발보다는 보전의 가치를 지닌 지역으로 볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 사건번호 상 중복 사건으로 진행되는 점은 법적 절차의 복잡성이나 다수의 이해관계인이 얽혀있을 가능성을 시사하며, 낙찰 후 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권은 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용합니다. 지상권의 존속 기간, 범위, 설정 목적 등에 따라 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임대 미상: '임대 미상' 표기는 현재 건물의 임대차 관계가 불분명하거나 공실 상태일 가능성을 나타냅니다. 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵거나, 새로운 임차인을 확보하기 위한 노력이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본 토지는 생산관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항에 묶여 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 도척면 노곡리에 위치한 제2종근린생활시설로, 비교적 넓은 토지 면적과 신축에 가까운 건물을 갖추고 있습니다. 주변 환경은 주거, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 조용한 편입니다. 그러나 중복사건으로 진행되는 점, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하는 점, 그리고 '임대 미상'으로 인한 임대차 관계의 불확실성 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 토지이용계획상의 다양한 제한 사항 또한 향후 활용 방안을 모색하는 데 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 891.00㎡ (약 269.5평)의 넓은 토지는 향후 증축이나 추가 개발 가능성을 열어둡니다.

* 신축 건물: 2024년 준공된 건물로, 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 제2종근린생활시설 용도: 지역 내 상업 활동을 위한 기본적인 용도 확보가 되어 있습니다.

* 자연보전권역 등 입지: 환경 규제가 강화되는 추세 속에서, 청정 지역의 이미지를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 628,110,000원입니다. 제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 장단점, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 소멸되지 않는 지상권과 중복사건이라는 특이사항을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재로서는 투자 가치와 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.