나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67189 [2] 경기도 하남시 감이동 527-1 지중앙프라자 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한 · 평가일 2024.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 감이동 소재‘단샘초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2022년 05월 02일 사용승인을 득한 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물 내 제2층 제201호외 3개호로서,
외벽 : 알루미늄복합판넬 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

-기호(1)은 근린생활시설(상호: QED골프아카데미 감일)로 이용중임.
-기호(2)는 근린생활시설(상호: 플레이어스 키즈스포츠클럽)로 이용중임.
-기호(3, 4)는 경계벽 구분없이 근린생활시설(G·I 테니스 LAB 아카데미)로 이용중임.
※자세한 사항은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 본건 기호(2-4)는 공부상 용도 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나, 현황 운동시설 등으로 이용중인 바, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

현황 운동시설 등으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경67189 (2)

* 소재지: 경기도 하남시 감이동 527-1 지중앙프라자 2층 202호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 3,330,000,000원

* 면적:

* 토지: 286.17㎡ (약 86.57평)

* 건물: 435.45㎡ (약 131.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 특이사항: 중복사건, 현황 운동시설 등으로 이용 중

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

* 경기도 하남시 감이동 소재 ‘단샘초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 건물 구조 및 상태

* 2022년 05월 02일 사용승인을 득한 비교적 신축 건물입니다.

* 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 3층 건물 내 제2층에 위치합니다.

* 외벽은 알루미늄복합판넬 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

1.1. 4. 토지 및 건물 이용 현황

* 토지는 2필지로 일단의 사다리형이며, 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.

* 건물 내 4개 호실(기호 1, 2, 3, 4)이 경매 대상이며, 현재 다양한 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 기호(1)은 QED골프아카데미 감일로 운영 중입니다.

* 기호(2)는 플레이어스 키즈스포츠클럽으로 운영 중입니다.

* 기호(3, 4)는 경계벽 구분 없이 G·I 테니스 LAB 아카데미로 이용 중입니다.

1.1. 5. 도로 접근성

* 본건 건물은 남측, 북측, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.1. 6. 토지이용계획 및 제한 상태

* 해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구)에 속해 있습니다.

* 소로1류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

* 을1 근저당 (우장산새마을금고, 2,760,000,000원, 2022-08-12 접수)이 말소기준권리입니다.

1.2. 2. 매각으로 소멸되는 권리

* 등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

* 낙찰자가 인수해야 할 부담(권리)은 없습니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 임차인: 플레이어스스포츠클럽

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 9,100,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-02-24

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 1억원에 대한 배당을 받아야 하는 채권자입니다. 확정일자 및 배당신고일자 미상으로 인해 배당 순위 및 금액을 면밀히 확인해야 합니다.

1.2. 5. 인수 보증금 합계

* 0원 (대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 인수하는 보증금은 없습니다.)

1.2. 6. 등기부채권 총액

* 3,759,500,000원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상권 특성

* 본건은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재된 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 단샘초등학교가 인접해 있어 가족 단위 유동인구의 유입 가능성이 있습니다.

1.3. 2. 건물 내 업종 분포

* 현재 G중앙프라자 건물 내에는 QED골프아카데미, 플레이어스 키즈스포츠클럽, G·I 테니스 LAB 아카데미 등 스포츠 및 교육 관련 시설이 주를 이루고 있습니다.

* 이는 해당 지역에서 운동 시설에 대한 수요가 높음을 시사합니다.

1.3. 3. 업종 활용 가능성

* 현재 운영 중인 운동 시설 관련 업종의 지속적인 운영 또는 확장이 가능합니다.

* 또한, 근린생활시설 용도로 분류되어 있어 다양한 업종으로의 전환 및 활용 가능성도 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육 시설

* 단샘초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

1.4. 2. 교통 및 편의시설

* 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 상업시설 및 주거단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 3. 주변 환경

* 현재까지 확인된 바로는 인근에 혐오시설이나 특별히 문제될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 주거 및 근린생활시설 위주의 지역으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 중복 사건

* 본건 사건번호에 '(2)'가 표시되어 있어, 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 중복으로 진행될 가능성이 있습니다. 관련 절차 및 진행 상황을 추가로 확인해야 합니다.

1.5. 2. 공부상 용도와 현황 불일치

* 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나, 실제 현황은 운동시설 등으로 이용 중입니다. 향후 업종 전환 시 용도 변경 관련 절차 및 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 3. 임차인 배당 문제

* 본건에는 대항력이 없는 임차인이 존재하며, 보증금 1억원에 대한 배당 절차를 신중히 파악해야 합니다. 확정일자 및 배당 신고일자 미상으로 인해 최종 배당 순위 및 수령 가능 금액을 법원 배당표 확정 시까지 주시해야 합니다.

1.5. 4. 토지이용계획상 제한

* 해당 토지는 공공주택지구, 과밀억제권역 등 수도권 내에서 적용되는 다양한 법규의 제한을 받습니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경, 개발 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 1. 물건 개요

* 해당 물건은 경기도 하남시 감이동에 위치한 G중앙프라자 내 근린상가로, 2022년 5월에 사용승인을 받은 신축급 건물입니다.

* 주변에 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 단샘초등학교 인근으로 가족 단위 접근성도 우수합니다.

1.6. 2. 권리 상태

* 등기부등본 상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다. 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없어 명도 완료 후 즉시 재산권을 행사할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.6. 3. 투자 시 고려사항

* 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성, 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 대항력 없는 임차인의 배당 문제는 경매 진행 시 반드시 확인하고 주의 깊게 고려해야 할 주요 포인트입니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 신축급 상가 건물

* 2022년 사용승인을 받아 건물 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

1.7. 2. 안정적인 배후 수요

* 인근의 풍부한 주거 단지 및 상업 시설은 꾸준한 유동인구와 잠재 고객 확보에 유리합니다.

1.7. 3. 특화된 상권 형성

* 현재 운영 중인 골프, 테니스, 키즈 스포츠 아카데미 등은 해당 지역에서 특화된 수요를 만족시키고 있으며, 관련 업종의 투자 가치가 높습니다.

1.7. 4. 권리관계의 명확성

* 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 예상치 못한 권리 관계로 인한 분쟁 발생 가능성이 매우 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 산정 근거

* 본 물건의 경매 감정가는 3,330,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 지역의 유사 상가 최근 매매 사례, 공실률, 현재 임대 시세, 향후 개발 계획, 그리고 본 물건의 현재 임대 현황 및 예상되는 명도 난이도, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 신뢰성 있는 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서 상세한 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.