나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67189 [1] 경기도 하남시 감이동 527-1 지중앙프라자 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한 · 평가일 2024.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 감이동 소재‘단샘초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2022년 05월 02일 사용승인을 득한 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물 내 제2층 제201호외 3개호로서,
외벽 : 알루미늄복합판넬 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

-기호(1)은 근린생활시설(상호: QED골프아카데미 감일)로 이용중임.
-기호(2)는 근린생활시설(상호: 플레이어스 키즈스포츠클럽)로 이용중임.
-기호(3, 4)는 경계벽 구분없이 근린생활시설(G·I 테니스 LAB 아카데미)로 이용중임.
※자세한 사항은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 본건 기호(2-4)는 공부상 용도 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나, 현황 운동시설 등으로 이용중인 바, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

현황 운동시설 등으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 성남지원 2024타경67189 (1)

소재지: 경기도 하남시 감이동 527-1, 지중앙프라자 2층 201호

건물구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트 지붕 지하1층, 지상3층 건물

사용승인일: 2022년 05월 02일

건축물 내역: 제2층 제201호 외 3개호 (총 4개호)

1.2. 면적 및 용도

토지 면적: 286.32㎡ (약 86.61평)

토지 지분: 286.32㎡ (약 86.61평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 435.68㎡ (약 131.79평)

건물 지분: 435.68㎡ (약 131.79평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

주요 용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 3,330,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 '단샘초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 08월 12일 접수된 신목동새마을금고 근저당권 (2,640,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 3,639,500,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이*

보증금: 150,000,000원

차임: 9,000,000원

전입/사업일자: 2022-07-08

대항력: 있음

비고: 임차인의 확정일자 및 배당신고일자 등 세부 정보는 미상입니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건 경매물건은 말소기준권리보다 선순위인 권리(임차인 이*)가 존재하므로, 명확한 권리 분석이 필요합니다.

임차인 이*은 전입일자가 2022년 7월 8일로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 인수하게 됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수 가능한 보증금 합계 (권리분석상 소멸되는 금액 기준): 0원

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본건은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황은 운동시설 등으로 이용 중입니다.

구체적인 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 제201호 (기호1): 근린생활시설 (상호: QED골프아카데미 감일)

* (다른 호수): 근린생활시설 (상호: 플레이어스 키즈스포츠클럽)

* (다른 호수): 근린생활시설 (상호: G·I 테니스 LAB 아카데미)

4.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구)에 속해 있습니다.

소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

하남시 감이동 527-1 인근에는 단샘초등학교, 감일초등학교, 하남고등학교 등 다수의 교육시설이 위치합니다.

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대형 쇼핑몰이나 종합병원은 차량 이동이 필요합니다.

5.2. 주변 혐오시설

하남시 감이동 527-1 일대는 신축 아파트 단지와 상업시설이 들어서 있어 주거 환경이 양호한 편이며, 특별히 보고된 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 대항력있는 임차인

본건은 2025타경51181 (임의경매)와 같이 중복사건이 존재할 수 있습니다.

임차인 이*은 대항력이 있어, 보증금 1억 5천만원 전액 인수 가능성이 있으므로 투자 시 반드시 고려해야 합니다. 확정일자 및 배당신고일자가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 현황과 공부상 용도 불일치

공부상 용도는 일반음식점이나 현황은 운동시설 등으로 사용 중이므로, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

임대 관계가 미상으로, 임차인 이* 외에 추가적인 임차인이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 하남시 감일지구라는 개발 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 많아 배후 수요는 확보되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 용도와 현황의 불일치 등은 주요 리스크 요인으로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 신축된 건물로 건물 상태 양호 (2022년 사용승인).

* 하남시 감일지구 내 상가로, 향후 지역 발전 및 신규 수요 기대 가능.

* 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집으로 안정적인 배후 수요 기대.

* 현재 운영 중인 다양한 업종의 시설 (골프, 스포츠, 테니스 아카데미)은 상권 활성화의 긍정적 신호로 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,330,000,000원

인수 가능한 임차인 보증금: 150,000,000원

예상 입찰가 산정 시, 상기 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 본 물건의 투자 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 추가적인 시세 조사 및 낙찰가율 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.