나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67189 [3] 경기도 하남시 감이동 527-1 지중앙프라자 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한 · 평가일 2024.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 감이동 소재‘단샘초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2022년 05월 02일 사용승인을 득한 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물 내 제2층 제201호외 3개호로서,
외벽 : 알루미늄복합판넬 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

-기호(1)은 근린생활시설(상호: QED골프아카데미 감일)로 이용중임.
-기호(2)는 근린생활시설(상호: 플레이어스 키즈스포츠클럽)로 이용중임.
-기호(3, 4)는 경계벽 구분없이 근린생활시설(G·I 테니스 LAB 아카데미)로 이용중임.
※자세한 사항은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 본건 기호(2-4)는 공부상 용도 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나, 현황 운동시설 등으로 이용중인 바, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

매각물건 301호와 302호는 경계벽 구분없이 운동시설 등으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경67189 (3)호 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

본건은 경기도 하남시 감이동 527-1번지에 위치한 지중앙프라자 3층 301호 근린상가입니다.

감정가는 2,980,000,000원입니다.

토지 면적은 286.32㎡ (약 86.6평)이며, 건물 면적은 435.68㎡ (약 131.8평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

채권자는 정OO입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 하남시 감이동에 소재한 '단샘초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 입지입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

본건은 남측, 북측, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구)에 속하며, 소로1류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 8월 12일에 접수된 노들새마을금고의 근저당권(4,940,000,000원)입니다.

제시된 권리 분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 6,589,500,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인 : 김관묵

* 보증금 : 75,000,000원

* 차임 : 7,500,000원

* 전입일자(사업일자) : 2022-03-18

* 대항력 : 있음

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 보증금 부담 또는 별도의 협상이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 상기 임차인의 보증금 75,000,000원은 실제 인수 또는 배당 관련 검토가 필요한 금액입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 G중앙프라자는 2022년 5월 2일에 사용승인을 받은 신축급 건물입니다.

건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설이며, 제1,2종 근린생활시설로도 이용 가능합니다.

건물은 일반철골구조이며 지하 1층, 지상 3층으로 구성되어 있습니다.

현황 건물 이용 상태는 다음과 같습니다.

* 기호(1) 호수: QED골프아카데미 감일 (근린생활시설)

* 기호(2) 호수: 플레이어스 키즈스포츠클럽 (근린생활시설)

* 기호(3, 4) 호수: G·I 테니스 LAB 아카데미 (근린생활시설) - 이 두 호수는 경계벽 구분 없이 이용 중입니다.

주의사항으로, 본건 301호와 302호는 공부상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나, 현황은 운동시설 등으로 복합 이용되고 있습니다. 이는 추후 원상복구 의무 또는 행정 처분 가능성을 시사하므로 경매 진행 시 반드시 참고해야 합니다.

5. 생활정보

본건 주변으로는 단샘초등학교가 위치하며, 아파트 단지와 다양한 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통으로는 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김관묵 임차인은 대항력이 있어 명도 관련 협상 또는 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 사건번호에 (3)이 붙어있는 것으로 보아, 동일 부동산에 대한 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다. 다른 사건과의 관계 및 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 301호와 302호가 운동시설 등으로 이용 중이나 공부상 일반음식점으로 등재되어 있어, 향후 행정적인 문제나 원상복구 부담이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 65억 8,950만원으로, 감정가 29억 8,000만원 대비 상당히 높아 낙찰 후 인수되는 채권의 규모나 낙찰가의 적정성 판단에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 상가 건물로서, 신흥 택지지구 내에 위치하여 향후 상권 활성화 가능성을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 그리고 매우 높은 채권 총액 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석, 명도 가능성 및 예상 비용 산출 등 다각적인 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가: 2022년 사용승인된 비교적 최신 건물입니다.

* 배후수요: 주변의 아파트 단지 및 주거 시설은 상가 이용객의 잠재적 수요가 될 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 물건의 경우, 감정가 대비 높은 채권 총액, 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 용도와 현황 용도 불일치 등 다양한 변수를 고려해야 합니다. 낙찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세 분석, 경쟁 물건 조사, 명도 가능성 및 예상 비용 산출 등 추가적인 현장 조사와 심층 분석이 반드시 필요합니다. 대항력 있는 임차인 김관묵 씨의 보증금 75,000,000원을 잠재적 인수 비용으로 고려하고, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 경쟁률 및 물건의 실질 가치를 고려한 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.