나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70376 [1] 경기도 광주시 추자동 462-22 그랜드빌 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 추자동 소재 "오포초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 다세대주택 그랜드빌 102동 3층 302호로서,
외벽 : 치장벽돌조 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[오포초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 이윤경)로부터 2026.4.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 성남지원 2024타경70376 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

소재지: 경기도 광주시 추자동 462-22 그랜드빌 102동 3층302호 (신주소: 경기도 광주시 오포안로 294-28)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 다세대주택 (본건은 3층 302호)

건물 사용승인일: 2016년 1월 12일

주용도: 다세대주택

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 202,000,000원

토지면적: 60.74㎡ (약 18.38평)

토지 지분: 60.7428㎡ (약 18.38평)

건물면적: 66.64㎡ (약 20.16평)

건물 지분: 66.64㎡ (약 20.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 추자동에 위치하며, "오포초등학교" 동측 인근 주택지대에 속합니다. 주변으로는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(오포초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 감정가는 202,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김성태

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-14

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 이윤경)

보증금: 184,000,000원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-01-15

배당신고일자: 2023-03-24

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인으로, HUG로부터 2026.4.22.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 등기부상 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 기타 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (접수일자: 2024-11-26, 을3 등기)

그 외 임차권 (이윤경, 184,000,000원) 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음'으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 소재한 추자동 일대는 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 다만, 소규모 창고, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역적 특성상 대규모 상업시설보다는 지역 기반의 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

최근 2026년 5월에 거래된 유사 물건 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 그랜드빌 101동 (2016년식, 67.49㎡): 140,000,000원 (직거래, 2026.05.15)

* 우성 (2014년식, 55.82㎡): 140,000,000원 (중개거래, 2026.05.27)

* 한솔파크빌 (2002년식, 48.15㎡): 135,000,000원 (중개거래, 2026.05.09)

본건은 그랜드빌 102동 3층 302호로, 건물 연식(2016년) 및 단지가 유사한 그랜드빌 101동의 최근 매매가 1억 4천만원을 기준으로 시세를 판단할 수 있습니다. 감정가 2억 2천만원은 최근 실거래가 대비 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 식당 등 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"오포초등학교"가 동측 인근에 위치하고 있어 초등학생 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도 리스크

대항력이 있는 임차인 김성태 씨(보증금/차임 0원)의 존재로 인해 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 비록 보증금이 없더라도 점유의 권리가 있어 명도에 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. HUG 관련 복잡성

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 이윤경 씨는 대항력이 없으나, HUG의 확약서 제출로 인해 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. HUG의 보증금 처리 및 말소 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 요구될 수 있으며, 명도 시점에 예상치 못한 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

6.3. 토지 이용 규제

본 물건의 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구 등 도시계획 시설 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 다수 지정되어 있어 향후 토지 이용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 추자동에 위치한 준신축급 다세대주택으로, 주변 주거 환경 및 초등학교 인접 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김성태 씨와 HUG 관련 임차인 이윤경 씨의 존재로 인해 권리 분석 및 명도 과정에서 세심한 주의가 요구됩니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 리스크 요인을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2016년 준공된 건물로 비교적 신축이며 관리가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 오포초등학교 등 교육시설 및 근린생활시설이 인접하여 실거주 또는 임대 목적 모두에 적합합니다.

* 부동산 강제경매를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 임차인 이슈를 잘 해결할 경우, 안정적인 임대 수익 확보 또는 시세 차익 실현이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. (임차인 김성태 보증금 0원, 임차인 이윤경 대항력 없음 및 HUG 확약서 제출)

본건의 감정가는 202,000,000원이나, 주변 유사 물건(그랜드빌 101동, 2016년식, 67.49㎡)이 140,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인 김성태 씨의 명도 리스크와 HUG 관련 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 시세 및 제반 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 140,000,000원에서 150,000,000원 사이로 제안합니다.

실제 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태, 임차인과의 협상 가능성, HUG 측과의 추가 확인 내용 등을 종합적으로 검토하신 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.