나이스옥션 법원경매 성남 2024타경71133 [2] 경기도 하남시 풍산동 하남미사지구근상18씨4-2-1 한강프라자 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "한홀초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 일반음식점 및 학원, 의원 등 제반 근린생활시설이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 101호, 202호로서,
외벽 : 외장석재 및 판넬, 드라이비트 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 및 강화유리 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

남측 및 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사랑유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 본건 101호의 경우 벽체구분 없이 옆호인 102호와 일괄로 이용 중인 바, 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

지분매각. 특별매각조건 있음(공유자 우선매수청구는 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경71133 (2)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 한강프라자 2층 202호

용도: 근린상가

감정가: 135,600,000원

토지면적: 29.28㎡ (약 8.86평)

토지지분: 9.759024㎡ (약 2.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.78㎡ (약 20.20평)

건물지분: 22.257773999999998㎡ (약 6.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 주변환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "한홀초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 일반음식점, 학원, 의원 등 다양한 근린생활시설이 소재하고 있습니다. [cite: none]

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호에 해당합니다. [cite: none]

주변은 개발이 활발히 이루어지고 있는 미사지구 내 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. [cite: none]

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: none]

남측 및 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. [cite: none]

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m-15m)에 접하고 있습니다. [cite: none]

또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(미사랑유치원), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. [cite: none]

* 주변 시설 검색 결과

주변에 한홀초등학교, 미사랑유치원 등 교육시설이 인접해 있습니다. [cite: none]

인근 지역은 아파트 단지 및 상업시설 밀집 지역으로, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다. [cite: none]

현재까지 검색된 정보상으로는 직접적인 혐오시설과의 인접성은 확인되지 않았으나, 향후 개발 계획 등에 따라 변동될 수 있으므로 면밀한 현장 조사가 필요합니다. [cite: none]

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

본건은 집합건물로서, 등기부상 말소 대상 권리가 다수 존재합니다. [cite: none]

말소될 권리로는 3번 차윤원지분가압류 (주식회사 하나저축은행, 금500,000,000원, 부산지방법원 2024카단55371)가 있으며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: none]

등기부 채권 총액은 4,885,551,927원으로 확인됩니다. [cite: none]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건의 경우, '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 확인되었습니다. [cite: none]

따라서 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 범위 등을 철저히 파악하여 인수 여부를 판단해야 합니다. [cite: none]

* 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: none]

다만, '기타참고사항'에 '임대관계 등은 미상임'이라고 기재되어 있어, 실제 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. [cite: none]

1.3. 상권분석

본건이 위치한 하남시 풍산동 미사강변대로 인근은 계획된 택지개발지구로서, 배후 주거 단지를 기반으로 하는 근린상권이 형성되어 있습니다. [cite: none]

주변에 일반음식점, 학원, 의원 등 다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있어, 업종별 경쟁 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. [cite: none]

제2종근린생활시설로 분류된 본건은 지역 주민들의 일상생활과 밀접한 업종에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. [cite: none]

미사지구는 지속적인 인구 유입과 개발이 이루어지고 있어 향후 상권 활성화 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다. [cite: none]

1.4. 생활정보

* 교육 시설

본건 북동측 인근에 한홀초등학교가 위치하고 있으며, 미사랑유치원이 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. [cite: none]

* 편의 시설

주변에 대형 쇼핑몰(스타필드 하남 등), 공원, 문화시설 등 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다. [cite: none]

이러한 시설들은 지역 주민들의 생활 편의성을 높이고, 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. [cite: none]

* 기타

차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 교통 환경을 갖추고 있습니다. [cite: none]

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각

본건은 토지 및 건물 지분 매각 건이므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 건물 이용, 관리, 처분에 있어 협의가 필요할 수 있습니다. [cite: none]

이는 단독 소유에 비해 의사결정 과정이 복잡해질 수 있으며, 잠재적인 갈등 요인이 될 수 있습니다. [cite: none]

* 공유자 우선매수 신고

본건에는 공유자 우선매수 신고가 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. [cite: none]

낙찰 시 공유자가 낙찰가로 우선 매수할 권리를 행사할 경우, 입찰자의 낙찰이 무효가 될 수 있으므로 유의해야 합니다. [cite: none]

* 매각 불포말 권리 (지상권)

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 권리의 상세 내용(존속기간, 범위, 권리 내용 등)을 면밀히 조사하여 인수 시 발생할 수 있는 부담을 사전에 파악해야 합니다. [cite: none]

* 임대관계 미상

인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 임대관계가 미상으로 기재된 점은 주의가 필요합니다. [cite: none]

실제 임대차 계약 관계, 현황, 명도 가능성 등을 철저히 조사하여 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다. [cite: none]

* 중복병합사건

중복 병합 사건으로 진행되는 점을 감안하여, 관련 사건들의 진행 상황 및 내용 확인이 필요합니다. [cite: none]

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 하남시의 주요 개발 지역인 미사지구 내에 위치한 근린상가 지분 매각 물건입니다. [cite: none]

신규 주거 단지 배후의 상권으로서 성장 잠재력이 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. [cite: none]

하지만 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 최소화하는 것이 중요합니다. [cite: none]

특히 공유자 및 지상권자와의 원만한 관계 설정 및 협의가 향후 투자의 성패를 좌우할 수 있습니다. [cite: none]

1.7. 투자 포인트

* 미사지구의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 상권 성장 잠재력 보유. [cite: none]

* 제2종 근린생활시설로서 지역 주민 대상의 꾸준한 수요 예상. [cite: none]

* (만약 주변 검색 결과에서 긍정적 요소가 추가된다면 기재) [cite: none]

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 최근 경매 사례, 시장 분석, 건물 상태 및 예상되는 명도 비용, 지분 매각 및 공유자 우선매수 등의 특수성을 종합적으로 고려한 면밀한 개별 분석이 필요합니다. [cite: none]

감정가는 135,600,000원이지만, 본건의 특수성을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직하며, 전문 컨설턴트와의 상담을 통해 정확한 예상 입찰가를 설정하시기를 권장합니다. [cite: none]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.