나이스옥션 법원경매 성남 2024타경71133 [1] 경기도 하남시 풍산동 하남미사지구근상18씨4-2-1 한강프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "한홀초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 일반음식점 및 학원, 의원 등 제반 근린생활시설이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 101호, 202호로서,
외벽 : 외장석재 및 판넬, 드라이비트 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 및 강화유리 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

남측 및 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사랑유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 본건 101호의 경우 벽체구분 없이 옆호인 102호와 일괄로 이용 중인 바, 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

인접한 102호와 경계구분없이 음식점으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

* 사건번호: 성남지원 2024타경71133 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 풍산동 하남미사지구근상18씨4-2-1 한강프라자 1층 101호

* 건물명: 한강프라자

* 건물용도: 제2종근린생활시설 (근린상가) [cite: JSON]

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 [cite: Provided Text]

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 19.93㎡ (약 6.03평)

* 건물면적: 45.45㎡ (약 13.75평)

* 토지/건물 일괄 매각

1.3. 물건 상세

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.4. 감정가 및 채권 총액

* 감정가: 702,000,000원

* 등기부채권 총액: 1,686,594,767원 [cite: Provided Text]

1.5. 특이사항

* 중복병합사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 경기도 하남시 풍산동 소재 "한홀초등학교" 북동측 인근에 위치 [cite: Provided Text]

* 주위 환경: 일반음식점, 학원, 의원 등 다양한 근린생활시설이 소재 [cite: Provided Text]

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준임 [cite: Provided Text]. 하남시 풍산동 지역은 1-4, 16, 23, 30-3번 등 다양한 버스 노선이 운행 중임.

* 도로: 남측 및 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접함 [cite: Provided Text]

2.2. 지역 특성 및 법규

* 지역 지구: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구) [cite: Provided Text]

* 토지이용계획 및 제한상태: 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(미사랑유치원), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 다수의 규제 사항 존재 [cite: Provided Text].

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 2018년 11월 26일 접수된 우리은행 근저당권 (을1) [cite: Provided Text]

* 채권 총액: 1,686,594,767원으로 감정가(702,000,000원) 대비 매우 높은 수준임 [cite: Provided Text]

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 관련 변동: 소유권 보존, 이전, 신탁 등기 말소, 매매 기록이 확인됨 [cite: Provided Text].

* 경매개시결정: 김선숙의 강제경매개시결정(갑8, 2018-12-18) 및 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사의 임의경매개시결정(갑10, 2025-09-02)이 있음 [cite: Provided Text].

* 기타 권리: 주식회사하나저축은행, 한국양토양록축산업협동조합의 가압류, 하남시의 압류 기록이 존재함 [cite: Provided Text].

* 말소 여부: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음) [cite: Provided Text - 물건명세서 참고사항]

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 [cite: Provided Text]

* 실제 점유 및 임대차 관계: 명확하게 등재된 임차인은 없으나, '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 인접한 102호와 경계 구분 없이 음식점으로 이용 중이라는 점이 명시되어 있음 [cite: Provided Text]. 따라서 실제 점유 및 이용 관계에 대한 현장 확인이 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

* 지역 특성: 본건이 위치한 하남 미사지구는 신도시 개발 지역으로, 대규모 주거 단지와 상업 시설이 밀집하여 상권 활성화가 진행 중임.

* 상권 침체 우려: 다만, 일부 자료에 따르면 미사지구 상권은 공급 과잉과 높은 임대료, 경기 침체 등의 요인으로 인해 높은 공실률(평균 약 10% 수준, 일부 지역 40~50%)을 보이며 침체 우려가 제기되고 있음.

4.2. 본건 이용 현황

* 현재 이용 상태: 인접한 102호와 통합하여 음식점으로 이용 중인 것으로 파악되며, 이는 상가로서의 기본 기능 및 활용 가능성을 보여줌 [cite: Provided Text].

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육 시설

* 교육 시설: 한홀초등학교가 인근에 위치하며, 미사랑유치원이 인근에 있어 상대보호구역으로 지정된 지역이 인접해 있음 [cite: Provided Text].

* 기타 시설: 본건 주변으로는 다양한 근린생활시설(음식점, 학원, 의원 등)이 분포하며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 소재함 [cite: Provided Text, 4, 10, 11, 12]. 하남시는 공공도서관, 체육 시설 등 다양한 편의 시설을 갖추고 있음.

* 혐오시설: 검색 결과, 하남시에는 하수처리장, 쓰레기 소각장 등을 지하화하고 상부에는 공원 및 문화 공간을 조성한 '하남 유니온타워'와 같은 사례가 있으나, 본건 주변에 직접적으로 부정적 영향을 줄 수 있는 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 관련 리스크

* 인접 호실과의 복합 이용: 본건 101호와 102호가 경계 구분 없이 음식점으로 함께 이용 중이라는 점은 향후 명도, 분할 이용, 임대 시 인접 호실과의 협의 및 관리에 어려움이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인임 [cite: Provided Text].

6.2. 권리 관계 및 채무 관련 리스크

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가의 두 배 이상(약 16.8억 원 vs 7.02억 원)으로 매우 높아, 본 건의 경매 절차가 복잡하게 진행될 가능성이 있으며, 낙찰가의 적정성을 신중하게 판단해야 함 [cite: Provided Text].

* 유동화 및 중복 병합 사건: 이러한 사건 유형은 경매 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사함 [cite: Provided Text].

6.3. 지역 규제 리스크

* 토지이용계획 제한: 본건 토지는 근린상업지역, 도시지역 외에도 중로3류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음 [cite: Provided Text].

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 미사지구 내 한강프라자 1층에 위치한 근린상가로, 신도시 개발에 따른 잠재력을 가진 입지입니다. 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역으로 상권으로서의 기능은 갖추고 있으나, 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 점, 인접 호실과의 복합적인 이용 상태 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 특히, 현재 이용 현황에 따른 명도 및 점유 관계, 그리고 향후 건물 이용 시 발생할 수 있는 제약 사항들을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. 미사지구 상권 전반에 대한 높은 공실률 우려도 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 미사지구의 지속적인 발전 가능성과 신도시 내 근린상가의 희소성.

* 현재 감정가 대비 높은 채권 총액은 시장 상황 및 개별 물건 가치에 대한 정확한 판단 시, 낙찰가 하락 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 향후 상권 활성화 및 적절한 운영 전략 수립 시, 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 위에서 언급된 모든 권리 관계, 이용 상태, 시장 가치, 주변 시세, 그리고 명도 및 점유 관련 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 매우 높은 채권 총액과 인접 호실과의 복합 이용 상태로 인한 잠재적 리스크를 충분히 감안해야 합니다. 따라서 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 실사와 전문가의 심층적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.