나이스옥션 법원경매 성남 2024타경71935 [2] 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 2층268호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 아파트 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "미사역" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 제1층 134호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2019.12.06)
외 벽 : 석재 및 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1), (2) 공히 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 에스컬레이터설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 부지임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 중로, 동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,중심상업지역,지구단위계획구역(미사지구),소로1류(폭10m-12m)(보행자전용도로)(접함),중로1류(폭20m-25m)(접함),중로1류(폭20m-25m)(2014.10.14)(접함),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,공공주택지구<공공주택특별볍>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립제한지역<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경71935 (2)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 2층 268호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 307,000,000원

* 토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

* 건물면적: 30.72㎡ (약 9.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 소재하여 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다. 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 "미사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 올림픽대로, 외곽순환도로, 서울~춘천간 고속도로 등이 인접해 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 건물의 구조

본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 2층 268호에 해당합니다. 사용승인일은 2019년 12월 6일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

* 토지 이용계획

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 소로, 중로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 일부 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (국민은행, 2023년 8월 29일 접수, 채권액 720,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 현재 등기부상 권리현황

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 주요 권리로는 소유권 이전, 근저당, 다수의 가압류 및 압류, 그리고 본 건 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 933,426,600원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

* 김 : 보증금 3,000,000원, 차임 500,000원, 전입(사업)일자 2023년 11월 29일. 대항력 없음.

* 오현주: 보증금 0원, 차임 333,000원, 전입(사업)일자 2024년 9월 4일. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 건물 개요

하남미사 롯데캐슬 스타는 2019년 12월 준공된 29층 규모의 복합건물로, 오피스텔, 근린생활시설, 의료시설 등이 입점 가능합니다. 지하 1층부터 지상 3층까지 근린생활시설이 배치되어 있으며, 총 252실 규모로 조성되었습니다.

* 주변 상권

미사역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 아파트 단지, 업무시설, 다른 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 대로변 카페거리, 아케이드 거리, 그리고 이마트, 코스트코 등 대형 집객시설이 인접해 있어 시너지 효과가 기대됩니다.

* 본건 위치

본건은 건물 내 2층 268호로, 접근성 및 노출도를 고려할 때 다양한 업종이 입점할 수 있는 공간입니다.

5. 생활정보

* 교통

지하철 5호선 미사역이 도보 거리 내에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다. 차량 이용 시 올림픽대로, 강변북로 등을 통해 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설 및 주변 환경

주변에 대규모 아파트 단지가 있어 배후 수요가 탄탄하며, 상가 건물 내 또는 인근에 다양한 편의시설, 식음료 매장, 의료 시설 등이 입점할 수 있어 생활 편의성이 높습니다. 다만, 제공된 정보만으로는 구체적인 혐오시설의 존재 여부를 확인하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등에 따른 채권자 변동 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 향후 권리 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 보증금 0원 임차인

임차인 오현주의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수하거나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 과거 공사 중단 이력

2019년 초, 본 건물(하남미사 롯데캐슬 스타) 상가 일부에서 공사 중단 사고가 발생한 이력이 있습니다. 이는 부실 시공 문제와 관련이 있었으며, 비록 부분 재시공 후 공사가 재개되었으나, 건물의 구조적 안정성에 대한 잠재적인 우려를 가질 수 있습니다.

* 토지 이용 규제

해당 지역에 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등의 규제가 적용되고 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 미사역 인근 초역세권에 위치한 비교적 신축의 근린상가입니다. 우수한 교통망과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상권 활성화 잠재력이 높다고 판단됩니다. 등기부상 말소 기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금 또한 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점, 보증금 0원 임차인의 존재, 그리고 과거 공사 중단 이력이 있다는 점은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 역세권 입지: 지하철 5호선 미사역과의 인접성으로 풍부한 유동인구 흡수가 가능합니다.

* 신축 상가 건물: 2019년 준공된 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 양호한 교통망: 올림픽대로 등 광역 교통망 접근성이 뛰어나 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변의 대규모 아파트 단지 및 업무시설은 상권 활성화의 주요 동력이 될 것입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 307,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 건물 면적은 약 9.30평입니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 상권 발전 가능성, 경쟁 상가 현황, 그리고 본 물건의 특이사항(유동화 물건, 보증금 0원 임차인, 과거 공사 이력 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 선에서 낙찰가가 형성될 수 있으나, 최신 경매 동향 및 본인의 투자 목표를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 결정을 위해서는 현장 방문을 통한 임대차 현황, 공실률 조사, 그리고 인근 상권의 실제 거래 사례 및 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.