나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50997 [1] 경기도 광주시 회덕동 143-21 헤븐하우스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 '회덕1동 마을회관' 북측 인근에 위치하는
다세대주택으로, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 자연림 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브 지붕 다세대주택 중 4층 401호임.
(사용승인일:2011.11.29),
외벽 : 적벽돌 마감
창호 : PVC샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
내부구조도 참조(실제 내부구조와 일부 상이할 수 있음)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 개별난방, 도시가스 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 맟 서측으로 세로(가) 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 자연취락지구 , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경50997 (1)

소재지: 경기도 광주시 회덕동 143-21 헤븐하우스 4층 401호

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브 지붕

사용승인일: 2011년 11월 29일

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000원

토지면적 (토지 지분): 46.90㎡ (약 14.19평)

건물면적 (전용면적): 53.20㎡ (약 16.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 광주시 회덕동 소재 '회덕1동 마을회관' 북측 인근

주위 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 자연림 혼재

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

토지 형태: 사다리형 완경사

도로 접면: 본건 남측 및 서측으로 세로(가) 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)

토지 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 12월 30일자 수산업협동조합중앙회 근저당 (62,121,600원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 2015년 12월 30일자 수산업협동조합중앙회 근저당 (62,121,600원)

* 2024년 04월 09일자 이용국 근저당 (10,000,000원)

* 2025년 01월 20일자 이용국 임의경매 개시 결정 (11,226,301원)

총 등기부채권액: 72,121,600원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 개요만 존재하며 내용 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 주거지 중심의 상권에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 일부 분포합니다.

성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

다만, 주변에 대규모 상업시설보다는 주거 및 자연녹지 위주의 환경입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 자연림이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 근린생활시설이 일부 위치하나, 대규모 편의시설은 인근 지역 검색이 필요합니다.

주변 혐오시설 관련 조사: 주변 지역 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 현재 임차인 점유 여부 및 임대차 조건이 명확하지 않아 현장 조사를 통한 확인이 필수적입니다. (인수 보증금 0원이므로 금전적 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 관련 이슈 발생 가능성 존재)

건축물 연식: 2011년 준공으로 약 15년 경과, 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성

내부 구조 상이 가능성: 내부 구조도와 실제 내부가 상이할 수 있어 현장 확인 필요

다양한 토지이용계획 및 제한: 성장관리구역 등 개발 가능성과 여러 법규에 의한 제한 사항 공존

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 4,800만원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 주변 유사 물건들이 1억 4,500만원에서 1억 7,500만원 사이에서 거래되었습니다.

건물 면적이 유사 매물보다 다소 작고, 층수가 높은 점을 감안해야 합니다.

인수할 임차 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

최근 실거래가 및 감정가가 유사 물건 거래 범위 내에 있어 시세 반영이 적절한 편입니다.

성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하므로 소유권 관련 복잡성이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 바탕으로 분석 시, 본건의 면적(53.20㎡, 약 16.09평)과 층수(4층)를 고려하면 단위 면적당 가격은 유사 사례와 유사하거나 약간 낮은 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가는 14,500만원 ~ 17,500만원으로 형성되어 있습니다.

감정가는 148,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없고, 현장 상태 및 권리 관계가 비교적 명확한 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 사이로 판단됩니다.

안정적인 투자를 고려한다면 150,000,000원 내외를 목표로 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.