나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경2148 [1] 강원특별자치도 홍천군 서면 개야리 322-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 개야리 소재 "??일골" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 기준시점 현재 사다리형 평지의 단독주택 건부지임.
기호(3): 기준시점 현재 사다리형 평지의 전 및 일부 제시외건부지임.

인접 도로상태

기호(1,3): 본건 남서측에 소재하는 노폭 약3-4M내외의 아스콘포장 도로를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(서면045), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(국가하천_홍천강(100m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(홍천강)<하천법>임.
기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(서면045), 가축사육제한구역(국가하천_홍천강(100m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(홍천강)<하천법>임.

제시목록 외의 물건

1)목측상 본건 토지 기호(1,3) 지상에 조경수가 소재하는 것으로 조사되었으며, 본건 토지 지상에 소재하는 조경수는 거래관행 및 그 경제적 가치 등을 종합하여 토지에 포함하여 일괄평가 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.
2)본건 토지 기호(3) 일부 지상에 본건 소유자 소유로 탐문 조사된, "제시외 건물 기호(ㄹ)"이 소재하고 있는 것으로 조사된바, 본건 평가에서는 지상 제시외건물을 감안하여 토지를 평가하되, 지상 제시외건물이 없는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 자세한 사항은 별도의 재확인을 요함.

공부와의 차이

기호(3): 제시목록 및 공부상 지목 "전"이나, 현황 "전" 및 일부 "건부지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반목구조 목조지붕 2층건으로서,
외벽: 사이딩 마감 등임.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등임,
창호: 플라스틱샤시 창호임.

이용상태

단독주택으로서,
1층: 주방 및 거실, 방3, 욕실2, 다용도실, 보일러실 등,
2층: 방2, 욕실, 부속사 등임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
[전용허가 - 자세한 사항은 사실조회회신 참조
전용허가일 : 2002.8.29
허가사항 : 농업용(축사및농업용창고 부지조성)]
- 목록3 공부상 전이나, 현황 전 및 일부 건부지임
- 목록1,3 일부 하천구역에 저촉, 정확한 편입 면적등은 별도 확인 필요
- 인접지와 지적경계가 불명확하여 정확한 경계등은 별도 확인 필요
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2024타경2148 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 서면 개야리 322-6번지 (도로명 주소: 강원특별자치도 홍천군 개야강변길 12)

용도: 단독주택

감정가: 551,536,340원

토지면적: 1,630.00㎡ (약 493.07평)

건물면적: 180.18㎡ (약 54.51평)

건물 제시외면적: 155.90㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼척수산업협동조합

건물 구조: 일반목구조, 목조 지붕 2층 건물

사용승인일: 2008년 4월 25일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 개야리 소재 "??일골" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용 상황은 보통으로 판단됨.

도로상태: 본건 남서측에 노폭 약 3~4미터 내외의 아스콘 포장 도로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태:

기호 1 (토지): 계획관리지역, 성장관리구역(서면045), 가축사육제한구역(전축종), 가축사육제한구역(국가하천_홍천강 100m - 소, 말, 양, 사슴), 하천구역(홍천강)에 해당함.

기호 3 (토지): 계획관리지역, 성장관리구역(서면045), 가축사육제한구역(국가하천_홍천강 100m - 소, 말, 양, 사슴), 하천구역(홍천강)에 해당함.

인접지와의 지적 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인이 필요함.

목록 1, 3 토지 일부가 하천구역에 저촉되며, 정확한 편입 면적은 별도 확인이 필요함.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2020년 10월 29일 접수된 상록자산관리대부주식회사의 근저당권(을1)임.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됨.

총 채권액: 토지 및 건물 등기부 채권 총액은 619,261,189원임.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로 조사되었으며, 임대 관계는 미상임.

임대관계가 미상인 점은 인수할 보증금이 없더라도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있음.

"??일골" 인근이라는 점으로 미루어 볼 때, 자연환경은 좋을 수 있으나 편의시설 및 상업 시설 접근성은 제한적일 수 있음.

단독주택 용도에 따른 주거형 상권으로 예상됨.

1.4. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

편의시설: 주변의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 부족하나, 홍천군 서면 지역의 일반적인 편의시설 수준을 고려해야 함.

교육시설: 인근 학교에 대한 정보는 제공되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 목록 3 토지(현황 일부 건부지)는 농지이므로, 농지취득자격증명 발급이 필요함. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있음.

재매각 물건: 본 물건은 이미 한 차례 유찰되었거나 매각 절차에 문제가 있었던 재매각 물건으로, 이전 매각 사유를 파악하는 것이 중요함.

토지 공부와 현황의 차이: 목록 3 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '전' 및 일부 '건부지'임.

하천구역 저촉: 토지 일부가 하천구역에 포함되어 있어 향후 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있으며, 정확한 편입 면적 확인 필요.

경계 불명확: 인접 토지와의 지적 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인이 필요하며, 이는 분쟁의 소지가 될 수 있음.

특별매각조건: 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 일반적인 10%보다 높음.

제시외 건물 및 조경수 포함: 제시외 건물(155.90㎡) 및 토지 지상 조경수가 일괄 평가되었으므로, 이에 대한 현황 확인 및 가치 평가가 필요함. 특히 제시외 건물 '기호(ㄹ)'은 소유자 소유로 탐문 조사되었으나, 실제 존재 여부 및 처리 방안 별도 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 홍천군 서면 지역의 단독주택으로, 넓은 토지 면적(1,630㎡)을 보유하고 있음.

자연환경은 양호할 수 있으나, 대중교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준으로 예상됨.

농지법 관련 규제, 하천 구역 편입, 경계 불명확 등 복합적인 권리 및 행위 제한 사항이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적임.

재매각 물건이라는 점과 특별매각조건(보증금 20%)은 투자 시 고려해야 할 중요한 요소임.

제시외 건물 포함 매각으로, 건물 면적이 넓어 활용 가치가 있을 수 있으나, 정확한 현황 파악 및 법률 검토가 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 1,630㎡의 토지를 활용하여 다양한 개발 또는 활용 방안 모색 가능.

주택 리모델링 또는 신축: 현재의 단독주택을 리모델링하거나, 토지 활용 계획에 따라 신축 가능.

전원생활 또는 주말주택: 자연환경을 활용한 주거 또는 휴양 시설로의 전환 가능성.

보증금 부담 완화: 특별매각조건으로 인한 낮은 초기 보증금(최저매각가의 20%) 부담.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 주변 시세 정보를 담은 JSON 데이터가 없어 정확한 시세 분석이 어렵습니다.

주어진 정보에 따르면 감정가는 551,536,340원입니다.

재매각, 농지취득자격증명 필요, 하천 구역 저촉, 경계 불명확 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 이하로 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 감정가 대비 70~85% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 3억 9천만원에서 4억 7천만원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 법률 검토, 농지취득 가능 여부 확인 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.