나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10094 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 지상1,2층201호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원 및 숙박시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호 1,2,3 : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 내 1,2층 201호 외 2개호 건으로서, (사용승인일자: 2017.06.26.) 외벽: 스타코마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1,2,3 : 숙박시설(여관)임.

설비내역

일련번호 1,2,3 : 기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비 및 냉방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호① : 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호① : 남동측으로 폭 약 15미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호① : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 1층에 POOL시설이 구비되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2026타경10094 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 참조은새마을금고 (등기부 요약 기준)

특이사항: 공동담보

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 (도로명주소: 제주특별자치도 제주시 중산간서로 5411)

토지 면적: 183.82㎡ (약 55.6평)

건물 면적: 44.62㎡ (약 13.5평)

1.3. 건물 상세 정보

용도: 숙박시설 (여관)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물

사용승인일자: 2017년 06월 26일

주요 설비: 기본 위생 및 급배수 설비, 난방 및 냉방 설비, 1층 POOL 시설 구비.

1.4. 감정 평가 내역

감정가: 454,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 소재 '납읍교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역임. 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 자루형지로 숙박시설 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통 사정은 무난한 편임. 남동측으로 폭 약 15미터의 아스콘포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 주요 권리로는 소유권보존, 신탁등기말소, 근저당(신천4동새마을금고, 516,000,000원), 가압류(이경익, 61,030,200원), 압류(순천세무서장, 보성군), 임의경매(참조은새마을금고, 1,380,221,910원) 등이 기재되어 있음.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 02월 15일 접수된 신천4동새마을금고의 근저당(을5)임.

3.3. 권리 인수 및 소멸 여부

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

제주도 전역의 주요 상권 분석에 따르면, 애월읍 지역은 관광지형 상권으로 외부 관광객 매출 비중이 높은 편임. 특히 애월해안로 등의 지역은 펜션 및 일반한식이 주요 업종이며, 서울·경기 지역 관광객의 소비가 40% 이상을 차지함. 본건 소재지인 곽지리 역시 곽지해수욕장 인근에 위치하여 관광객 유입이 예상되는 지역임. 다만, 2026년 7월 실거래가 정보에 따르면 곽지리 인근의 부동산은 월세 및 매물 건수가 많지 않으며, 최근 실거래가 동향은 제한적인 정보만 확인됨.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 소재지 인근의 편의시설에 대한 상세 정보는 제한적이나, 곽지해수욕장 인근 지역으로 관광객 및 주민들을 위한 식당, 카페 등의 상업 시설이 밀집되어 있을 것으로 추정됨.

* 학교 및 의료시설: 제주시 애월읍 지역은 학교 및 의료시설 접근성이 양호한 편이나, 본건 정확한 위치에서의 최단 거리 정보는 추가 확인이 필요함.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 상, 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 건축물대장 표제부 상 '무단증축' 위반건축물로 등재되어 있음 (1층 철근콘크리트구조 숙박시설 90㎡, 행위년도 2017년). 이는 향후 건축물 사용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 이행강제금 부과 등의 불이익이 발생할 수 있음.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공되었으며, 이는 채무의 규모가 크거나 담보 물건이 다수임을 시사함.

7. 종합 의견

본건은 제주 애월읍 곽지리에 위치한 숙박시설(여관)로, 아름다운 자연환경과 관광객 접근성이 좋은 입지 조건을 갖추고 있음. 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, POOL 시설 등 편의시설을 갖추고 있음. 그러나 건축물 위반 사항 존재 및 공동담보 물건이라는 점에서 잠재적 리스크 요인이 존재함. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리 분석상의 부담은 적을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 우수한 관광 입지: 제주 서부 관광의 중심인 애월읍에 위치하여 관광객 수요를 확보하기 유리함.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 즉시 운영 또는 리모델링 후 활용 가능성이 있음.

* POOL 시설: 숙박시설로서 고객 유치에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 POOL 시설 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 454,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 위반건축물 리스크, 잠재적 가치 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 할 것임. 주변 유사 물건의 거래 사례 및 현재 부동산 시장 동향을 추가적으로 분석하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직함. (예상 입찰가 산정을 위한 구체적인 시장 데이터 및 전문가 상담 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.