나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30221 [1] 광주광역시 북구 풍향동 808 교대금호어울림 105동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 풍향동 소재 "광주교육대학교" 동측에 인접 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지 및 2,3층 규모의 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상가 혼용지대로 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있고, 간선도로와 접근이 용이하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건(사용승인일 : 2017.03.22) 내 7층 704호로서, 외벽 : 돌치장 및 몰탈위페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 새시페어창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측, 북측으로 3면이 도로에 접하여 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역이며, 상대보호구역, 절대보호구역, 정비구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 이해관계인 부재 등으로 임대여부는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30221 (1)

소재지: 광주광역시 북구 풍향동 808 교대금호어울림 105동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 342,000,000원

토지면적: 36.12㎡ (약 10.93평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평) - 본 면적은 전용면적으로 파악됩니다. 분양면적은 제공되지 않았습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주원광신용협동조합 (추정)

1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 풍향동 소재 광주교육대학교 동측에 인접해 있습니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상가 혼용지대로, 전반적인 입지 조건은 양호합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근 도로망이 잘 정비되어 있고 간선도로와의 접근성이 뛰어나 교통 상황은 좋습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 2017년 3월 22일 사용 승인된 20층 건물 내 7층에 위치합니다.

토지는 유사 사다리형이며 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

동측, 남측, 북측으로 3면이 도로에 접해 있어 도로 접근 상태가 우수합니다.

토지 이용계획상 제3종일반주거지역이며, 상대보호구역, 절대보호구역, 정비구역, 토지구획정리사업지구(사업완료), 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 11월 13일 접수된 광주원광신용협동조합의 근저당권(을2, 채권금액 240,000,000원)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 지상권에 대한 비고란은 비어 있음)

등기부상 채권 총액은 약 406,526,714원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 임대 여부는 미상으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 풍향동 일대는 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 발달한 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

광주교육대학교와 인접하여 교육 관련 상권의 수요가 존재합니다.

인근에 다수의 마트, 식당, 병원, 약국 등이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

구체적인 상권 활성화 정도 및 업종 분포에 대한 심층 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 주변 도로망이 정비되어 있고 간선도로 접근성이 뛰어나 자가용 및 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 버스 정류장을 통한 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 다수 분포하여 마트, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 광주교육대학교와 인접해 있으며, 풍향초등학교, 동신중학교, 동신고등학교 등 초중고가 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

* 기타: 인근에 소규모 공원이 있으며, 대중교통 이용 시 무등산 등 자연 접근성도 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 본건 소재지가 정비구역(풍향2구역 재개발 관련 정보 확인됨)으로 지정되어 있어, 향후 재개발/재건축 사업 진행에 따른 불확실성, 사업 지연 가능성, 또는 개발 계획 변경에 따른 가치 변동 위험이 존재할 수 있습니다.

* 보호구역 지정: 절대보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대차 불확실성: 인수할 보증금은 없으나, 현재 임대차 관계가 미상으로 확인되어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 협의가 필요할 수 있습니다. 임차인이 점유 중일 경우, 합법적 절차 또는 원만한 협의가 요구됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대형 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구의 우수한 교통망과 편리한 생활 인프라를 갖춘 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 신축 아파트입니다.

향후 지역 개발 가능성이 있는 정비구역에 속해 있다는 점은 장기적인 투자 관점에서 긍정적일 수 있습니다.

그러나 정비구역 지정으로 인한 사업 불확실성, 보호구역 지정에 따른 행위 제한, 그리고 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 광주교육대학교 인접, 발달된 생활 인프라, 편리한 교통망.

* 지역 개발 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 향후 도시 정비 및 가치 상승 기대.

* 실수요 적합성: 전용면적 약 18평으로 1~2인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자의 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 비교적 신축 아파트: 2017년 준공으로 건물 상태 양호.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 342,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

따라서 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 본건의 특수성(정비구역, 임대 여부 미상 등)을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 지역의 최신 부동산 시세 조사 및 현장 답사를 통한 상세한 권리 분석 및 물건 상태 파악이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.