나이스옥션 법원경매 광주 2026타경828 [1] 광주광역시 광산구 수완동 328 수완한국아델리움57트리니티1단지 102동 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 "하완마을" 북동측 인근에 위치한 "수완한국아델리움57트리니티1단지 제102동 제1,2층 제104호" 로서, 주위는 연립주택단지 및 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1,2층 제104호로서, 외벽 : 화강석 붙임 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가) 연립주택임.

설비내역

일련번호 가) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형 평지이며, 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경828 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 수완동 328 수완한국아델리움57트리니티1단지 102동 1층104호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 630,000,000원

* 토지면적: 206.04㎡ (약 62.3평)

* 토지지분: 206.04㎡ (약 62.3평)

* 건물면적: 41.65㎡ (약 12.6평) - 1, 2층 복합

* 건물지분: 41.65㎡ (약 12.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO (우산신용협동조합)

2. 입지조건

* 본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 "하완마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택단지 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 4일 접수된 우산신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 갑구에는 소유권이전, 신탁등기말소 등이 기재되어 있으며, 을구에는 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 기재되어 있으나, 이들 역시 매각으로 소멸 대상입니다.

* 등기부채권 총액은 426,497,623원입니다.

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 임대관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 보증금 또는 차임이 미상이라도 낙찰자가 해당 내용을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 수완동 일대는 주거단지와 상업시설이 잘 갖춰진 지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변에 연립주택 단지가 형성되어 있으며, 상업시설과 혼재되어 있어 지역 내 거래가 활발한 편입니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 유사한 연립주택 및 다세대 주택의 매매가는 300,000,000원에서 500,000,000원 사이에서 거래되었습니다. (예: 수완포레 73.85㎡ 3억원, 수완아뜨리움연립주택 78.40㎡ 3억 9천 5백만원, 윤슬의아침수완4차리더스카운티 84.87㎡ 5억원)

* 본 물건의 건물 면적(41.65㎡)은 위 비교 사례보다 작지만, 넓은 토지 지분(206.04㎡)과 1, 2층 복합 구조라는 점에서 일반적인 연립주택과 차별화될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본건 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 연립주택 단지와 상가 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 지역에 대한 지도 및 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계가 미상으로, 현재 점유자 또는 임차인이 있을 경우 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 특히 보증금이나 차임이 미상인 임차인의 존재 가능성은 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

* 제공된 비교 사례는 동일 단지가 아닌 인근 다른 단지의 거래 정보이므로, 본건과의 직접적인 가치 비교에 한계가 있을 수 있으며, 실제 시세 반영에 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 광산구 수완동에 위치한 연립주택으로, 1, 2층 복합 구조이며 비교적 넓은 토지 지분을 보유하고 있다는 점이 특징입니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 건물 면적 대비 감정가 및 채권 총액이 높은 편입니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상 명확한 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 임대관계 미상이라는 잠재적 리스크와 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 감정가는 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 수완동의 잘 갖춰진 주거 및 생활 인프라를 활용할 수 있는 입지입니다.

* 상대적으로 넓은 토지 지분은 향후 개발 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없어, 명도 절차 완료 시 안정적인 자산 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 630,000,000원입니다.

* 제공된 인근 유사 물건의 최근 매매가(300,000,000원 ~ 500,000,000원)를 고려할 때, 건물 면적 41.65㎡ 기준으로는 단순 비교 시 시세가 2억원 내외로 추정될 수 있습니다.

* 하지만 본건은 1, 2층 복합 구조이며, 206.04㎡라는 상당한 토지 지분을 보유하고 있어 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 현재 등기부채권 총액은 426,497,623원입니다.

* 상기 내용들을 종합적으로 고려하여, 감정가 630,000,000원을 기준으로 하되, 인근 실거래가 및 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 이에 현 시세 및 감정가, 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 500,000,000원 ~ 550,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.