나이스옥션 법원경매 남원 2026타경30013 [1] 전북특별자치도 남원시 아영면 봉대리 382-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 남원시 아영면 인풍리에 소재하는 '외인풍마을' 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 소규모공장, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 간선도로와의 연계성 및 버스승강장과의 접근성 등으로 보아 제반 교통여건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 비포장 제방도로와 접하나, 고저차 및 울타리 등으로 실제 출입은 의뢰외 인접필지(봉대리 382-4번지)를 통하여 출입하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역1000m(한우,육우,젖소, 말,양,사슴 사육가능지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가 제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬마감 등, 내벽: 벽지도배, 내장용 타일붙임 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

전기보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급.배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 1. 지상 및 인접필지(봉대리 382-4번지) 경계부분에 설치된 소유자 미상의 미신고된 제시외 관정 매각에서 제외함.
3. 본건 북측에 인접소재하는 토지(지번: 봉대리 382-7번지, 지목: 공장용지, 소유자: 남원시)는 비포장 제방도로로 이용중이나, 고저차 및 울타리 등으로 인하여 직접적인 접근이 곤란한 상태이며, 실제 출입은 인접필지(지번: 봉대리 382-4번지)를 통하여 출입하는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남원지원 2026타경30013 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 남원시 아영면 봉대리 382-8번지 (신주소: 전북특별자치도 남원시 승전로 938-83)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 132,400,000원 (132,400만원)

* 토지면적: 400.00㎡ (약 121평)

* 건물면적: 115.60㎡ (약 35평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 지리산새마을금고 (본 경매 개시 결정 채권자)

* 건축연도: 2017년 (건축물대장 기준)

* 특이사항:

* 주의사항:

* 1. 일괄매각.

* 2. 목록 1. 지상 및 인접필지(봉대리 382-4번지) 경계부분에 설치된 소유자 미상의 미신고된 제시외 관정 매각에서 제외함.

* 3. 본건 북측에 인접한 토지(지번: 봉대리 382-7번지, 지목: 공장용지, 소유자: 남원시)는 비포장 제방도로로 이용 중이나, 고저차 및 울타리 등으로 인하여 직접적인 접근이 곤란하며, 실제 출입은 인접필지(지번: 봉대리 382-4번지)를 통하여 이루어지고 있음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 전북특별자치도 남원시 아영면 봉대리에 소재하며, '외인풍마을' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 소규모 공장, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 순수 농촌지대입니다.

* 교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 버스승강장과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태:

* 본건 북측으로 비포장 제방도로와 접하고 있으나, 고저차 및 울타리 등으로 인해 직접적인 출입이 어렵습니다. 실제 출입은 인접 필지(봉대리 382-4번지)를 통하여 이루어지고 있는 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(상대제한지역 1000m) 및 (영산강·섬진강)건축 등 허가 제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 분석 개요:

* 본건의 등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 3월 25일 접수된 지리산새마을금고의 근저당권입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 낙찰자는 등기부상 별도의 권리를 인수할 부담이 없습니다.

* 등기부채권 총액은 약 130,441,000원 (130,441만원)으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 류하중이 보증금 10,000,000원 (1,000만원), 차임 0원, 전입일자 2022년 3월 18일로 등재되어 있습니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수되는 권리 및 금액:

* 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 및 생활정보

* 지역 특성 및 상권:

* 본 물건이 소재한 아영면 봉대리는 전형적인 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 농업 및 주거 활동이 중심이 되는 곳입니다. 인근에 소규모 공장이 일부 소재하고 있으나, 형성된 상권은 미미한 수준입니다.

* 주변 편의시설:

* 가까운 마을(읍/면 소재지)에 기본적인 편의시설(소규모 마트, 우체국, 마을회관 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 종합병원, 대형마트, 금융기관 등 주요 생활 편의시설은 남원시 주요 시가지로 이동해야 이용 가능합니다.

* 혐오시설 유무:

* 본건 주변 지역에 직접적으로 인접한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 주의사항 및 법적 제약:

* 제외되는 제시외 관정: 목록 1. 지상 및 인접필지 경계부분에 설치된 소유자 미상의 미신고된 제시외 관정이 매각에서 제외되어, 향후 관정 이용 및 경계 관련 분쟁 발생 소지가 있습니다.

* 인접 토지 접근성: 북측 인접 토지(남원시 소유 공장용지)와 접하나, 고저차 및 울타리로 인해 직접 접근이 어렵고 인접 필지를 통한 우회 출입이 필요합니다. 이는 향후 도로 이용 및 관리와 관련하여 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 내 가축사육제한구역(상대제한 1000m) 및 영산강·섬진강수계 건축 등 허가 제한지역으로 지정되어 있어, 신축, 증축, 개축 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 기타 잠재적 문제:

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금이 1,000만원으로 명시되어 있습니다. 명도 과정에서 추가적인 협의나 이사 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 법적 하자 없이 소유권 확보 가능.

* 감정가 대비 넓은 토지 면적 (400㎡)을 보유하고 있어 토지 가치 상승 잠재력 존재.

* 자연 친화적인 환경에서의 전원생활 또는 소규모 영농, 주말 주택 등으로 활용 적합.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전북 남원시 아영면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 비교적 최근에 건축(2017년)되어 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 토지 400㎡, 건물 115.6㎡를 일괄 매각하며, 감정가는 132,400만원입니다.

* 권리상태는 매우 양호하여 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 다만, 인접 토지와의 접근성 문제, 제외되는 제시외 관정, 일부 건축 제한 사항 등은 사전에 충분히 인지하고 고려해야 할 부분입니다.

* 순수 농촌 지역에서의 여유로운 생활을 추구하거나, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해 제공해주신 건축물표제부 JSON 데이터와 주변 시세 정보를 종합적으로 분석하는 것이 일반적입니다.

* 건축물표제부 JSON 데이터에서는 본건 건물의 구조, 면적, 사용승인일 등 기본 정보를 확인할 수 있었으나, 주변 시세 정보를 직접적으로 제공하는 데이터는 아니었습니다.

* 본건과 같이 농촌 지역에 위치한 단독주택의 경우, 최근 실거래가, 인근 유사 물건의 경매 낙찰가, 지역 개발 계획, 공시지가 변동 추이 등을 다각도로 분석해야 정확한 시세 파악이 가능합니다.

* 하지만 현재 보유한 정보만으로는 이러한 상세 시세 분석 및 주변 연립, 다세대, 빌라 등과의 비교 분석을 수행하기에는 한계가 있습니다.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 120% 범위 내에서 결정되는 경향이 있으나, 본 물건은 농촌 지역의 특성, 제한적인 접근성, 건축 규제 등을 고려할 때 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

* 따라서, 정확한 현 시세 기반의 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 해당 지역 부동산 전문가 또는 유사 물건의 최근 경매 사례를 추가적으로 조사하시기 바랍니다.

* 제공된 정보와 제약 사항으로 인해, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.