나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31578 [1] 전북특별자치도 김제시 요촌동 384-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 요촌동 소재 '김제초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호2) : 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

기호2) : 북측 및 동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1-가) 시멘트 벽돌조 시멘트 기와지붕 단층건으로서, - 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, - 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1-가)는 주택으로 이용중임.

설비내역

기호1-가)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호1-가)의 부합물 및 종물 성격의 제시외 건물 기호ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

기호1-가)는 귀 제시목록 상 외의 다락이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ), ㄴ)) 매각 포함
감정평가서의 기호1-가는 제시목록 외의 다락이 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31578 (1)

소재지: 전북특별자치도 김제시 요촌동 384-20 (신주소: 김제시 사정거리3길 42)

용도: 단독주택

감정가: 93,217,300원

토지면적: 212.00㎡ (약 64.13평)

건물면적: 84.51㎡ (약 25.57평)

제시외 건물면적: 23.80㎡ (약 7.20평)

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각 (감정평가서상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ 포함)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 씨리얼팝 주식회사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 김제시 요촌동에 소재한 '김제초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지 형태 및 이용상태: 본건 토지(기호2)는 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 토지(기호2)는 북측 및 동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(기호2)는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각이며, 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ) 및 다락(기호1-가 외)도 매각에 포함됩니다.

경매구분: 본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 소유권자 간의 분쟁이 있었던 물건입니다.

말소기준권리: 건물 등기부상 2026년 1월 27일 접수된 임의경매개시결정(2025타경31578)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있어, 말소기준권리보다 선순위의 권리라도 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (김태형)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1998-08-26

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인 김 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 명도 협상 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 시세: 제공된 최근 주변 연립주택(삼송, 두일) 매매 사례는 2025년~2026년 사이에 5,300만원에서 5,500만원 수준으로 거래되었습니다. 이는 주로 전용면적 62.1㎡~73.8㎡의 연립 주택 기준입니다.

본건 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 93,217,300원입니다. 이는 주변 연립주택의 실거래가보다 높은 수준입니다. 본건이 단독주택으로서 넓은 토지 면적(212.00㎡)을 보유하고 있어, 건물 면적 중심의 주변 연립주택 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정가는 이러한 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

지역 시장 동향: 김제시 요촌동 일대는 단독주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 부동산 시장은 지역 경제 상황 및 정부 정책 등에 따라 변동성을 보일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보: 본 건물은 1980년 11월 28일 사용 승인된 시멘트 벽돌조 시멘트 기와지붕 단층 단독주택입니다.

주소: 전북특별자치도 김제시 요촌동 384-20번지 (신주소: 전북특별자치도 김제시 사정거리3길 42)

주변 편의시설: 김제초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 기타 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유물분할 경매: 본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 소유권자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 명도 과정에서 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용 발생 가능성이 존재합니다. 명도 협상 및 법적 절차에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

토지 이용 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 김제시 요촌동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 강점으로 가지고 있습니다. 그러나 공유물분할 경매라는 점과 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 존재한다는 점에서 명도 관련 리스크가 주요하게 고려됩니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해결 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 212.00㎡의 대지는 단독주택으로서의 높은 활용 가치를 제공합니다.

명도 리스크 관리 시 수익 잠재력: 임차인과의 원만한 협상 또는 법적 절차를 통해 명도 리스크를 성공적으로 관리한다면, 향후 시세 상승이나 재건축 등을 통한 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 김제초등학교 인근의 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,217,300원입니다.

주변 유사 물건(연립주택)의 최근 실거래가는 5,300만원~5,500만원 수준으로, 본건의 감정가보다는 낮은 편입니다. 이는 본건이 단독주택으로서 넓은 토지 가치를 포함하고 있음을 시사합니다.

단, 공유물분할 경매의 복잡성과 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원)로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다.

이에 따라, 감정가를 상한선으로 하되, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가의 약 75% ~ 85% 수준인 69,913,000원 ~ 79,234,500원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 명도 난이도, 추가적인 권리관계 확인 결과, 그리고 경매 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.