나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30102 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 164 1동 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민감정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 소재 "용산마을" 남서측 인근에 위치하는 "(세칭)숲속빌라 1동 1층 102호로서, 인근은 단독주택, 다세대(연립)주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

동측 근거리로 왕복2차선의 "계룡산길"이 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하나 일반적인 교통조건은 다소 불편한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 102호로서 외벽 : 돌붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 자연취락지구 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : ---

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

1.1. 1.사건정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30102 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO (부안수산업협동조합)

1.1. 2.물건현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 164 1동 1층 102호 (신주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 용산마을길 83-13 (삼천동2가))

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 102호

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 3.감정가 및 면적

감정가: 118,000,000원

토지면적: 82.44㎡ (약 24.9평)

건물면적: 71.40㎡ (약 21.6평)

2.1. 입지조건

2.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 소재 "용산마을" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대(연립)주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.1. 2.교통상황

동측 근거리로 왕복 2차선의 "계룡산길"이 지나며, 본건까지 제반 차량 접근이 가능합니다. 인근에 노선버스승강장이 위치하나, 일반적인 교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.1. 3.도로상태

북동측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.1. 4.토지이용계획

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)입니다. 산림, 하천, 전원개발 항목은 관련 부서 확인이 필요할 수 있습니다.

3.1. 권리분석

3.1. 1.등기부 요약

등기부 상 현재 소유권자는 김경이이며, 2012년 1월 31일 소유권 보존 등기되었습니다. 최초 근저당권은 부안수산업협동조합에 780,000,000원으로 설정되어 있으며, 이는 말소기준권리입니다. 이후 소유권이전청구권 가등기, 주택임차권, 다수의 가압류(수협은행, 부안수산업협동조합, 남원농업협동조합) 등이 설정되었으나, 모두 경매개시결정으로 인해 말소될 예정이거나 이미 말소된 권리입니다. 말소예정 채권 총액은 903,229,067원입니다.

3.1. 2.임차인 현황

임차인: 김송원

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 6월 28일

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없어 보증금 10,000,000원을 인수할 필요는 없습니다.

3.1. 3.인수되는 권리

경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4.1. 상권분석

4.1. 1.주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 "트윈케슬"(2018년 건축)의 경우 143.52㎡ 면적이 2026년 3월 40,000만원에, 154.32㎡ 면적이 34,500만원에 거래되었습니다. 또한, "노블28"(2017년 건축)의 84.77㎡ 면적이 2026년 7월 20,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건(71.40㎡)과 유사한 규모 및 건축 연도의 "노블28" 사례(84.77㎡, 20,500만원)를 기준으로 시세를 추정하면, 본건은 약 17,000만원 수준으로 평가될 수 있습니다. 이는 감정가 118,000,000원 대비 높은 수준으로, 시장 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

5.1. 생활정보

5.1. 1.주변 편의시설

본건이 위치한 전주시 완산구 삼천동2가 지역은 주거 지역으로, 인근에 다수의 단독주택 및 다세대주택이 분포하고 있습니다.

* 교육시설: 전주삼천초등학교, 전주효문초등학교 등 다수의 초등학교가 도보 가능한 거리에 위치합니다.

* 편의시설: 지역 내 소규모 상업시설 및 근린생활시설이 존재하며, 전반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 녹지/휴식공간: 인근 지역에 공원이나 녹지 공간이 존재하여 쾌적한 주거 환경을 조성합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6.1. 잠재적 리스크

6.1. 1.권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담되는 권리는 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

6.1. 2.물건 관련 리스크

"일반적인 교통 여건은 다소 불편한 편"이라는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다. 또한, 건물의 건축 연도(2011-2012년 추정) 대비 시설 노후화 가능성에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

7.1. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 삼천동2가에 위치한 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 장점이 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 대중교통 접근성이 다소 불편할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

8.1. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 시장 가치보다 낮은 감정가로 신규 진입 시 시세 차익 기대 가능.

* 권리 관계 명확: 인수해야 할 권리가 없어 낙찰 후 추가 비용 부담 없음.

* 주거용 부동산: 꾸준한 수요가 있는 다세대주택으로 안정적인 가치 유지 기대.

* 추가 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승 여력 존재.

9.1. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원입니다. 그러나 인근 유사 물건의 최근 거래 사례(노블28, 84.77㎡, 20,500만원)를 고려할 때, 본건(71.40㎡)의 시장 가치는 약 17,000만원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 대비 약 45% 이상 높은 금액입니다.

안정적인 낙찰과 잠재적 시세 차익을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이로 제시하는 것을 권장합니다. 본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.