나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100087 [1] 부산광역시 북구 구포동 1095-2 삼정그린코아 104동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ‘구남중학교’서측 인근에 소재하는 삼정그린코아 104동 11층 1103호로서, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지대이며, 본건은 총7개동 668세대의 아파트 단지로서 제반 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '구남역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건인 104동 내 11층 1103호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지마감 등. 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비 등이 되어있으며 도시가스에 의한 난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지를 평탄화한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며, 단지 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 북동측으로 노폭 약 13미터 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 부산서부지원 2026타경100087 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1095-2 삼정그린코아 104동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 287,000,000원

건물면적: 84.76㎡ (약 25.64평)

토지면적: 30.57㎡ (약 9.25평)

토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 건물 및 단지 정보

건물명: 삼정그린코아 아파트

사용승인일: 1999년 01월 15일

총 동수: 7개동

총 세대수: 671세대

최고층: 21층 (해당 물건은 11층)

주차대수: 568대 (세대당 약 0.85대)

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

1.3. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 11층 1103호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지마감 등

창호: 샤시창

난방: 도시가스에 의한 난방

설비: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ‘구남중학교’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. 총 7개동 668세대의 아파트 단지로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 부산도시철도 2호선 ‘구남역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 도로 상태

단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다. 단지 북서측으로 노폭 약 30미터, 북동측으로 노폭 약 13미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

주변에 구남중학교가 있으며, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

현재까지 확인된 바, 본건 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 최은식(1999-02-23), 김순용(2003-04-08)

* 근저당 (말소기준권리): 대저농업협동조합(2018-02-21, 220,800,000원)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사(2019-03-28, 557,700,000원) - 말소

* 압류: 부산강서세무서장(2024-01-02) - 말소

* 소유권이전청구권가등기: 농업회사법인주식회사대웅영농산업개발(2024-12-23) - 말소되지 않음

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사(2026-01-26, 505,710,623원) - 말소 (본건 경매 개시)

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 778,500,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 배 (보증금 27,000,000원, 차임 200,000원, 대항력 없음)

* 임차인: 윤 (보증금 27,000,000원, 차임 200,000원, 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

* 기타: 소유권이전청구권가등기 (농업회사법인주식회사대웅영농산업개발)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 속한 구포동 지역은 주거 단지와 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 구남역 주변으로는 상업 시설 및 편의시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 역세권 이점

부산 도시철도 2호선 구남역과의 인접성은 지역 내에서의 이동 편의성을 높이며, 부산 시내로의 접근성을 향상시켜 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 구남중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 커뮤니티 시설과 더불어, 역세권 및 주거 밀집 지역의 특성상 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주차 환경

총 568대의 주차 공간이 671세대에게 제공되어 세대당 약 0.85대의 주차 비율을 보입니다. 이는 주차 공간이 다소 부족할 수 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미등기 권리

등기부상 소유권이전청구권가등기(갑14)가 말소되지 않고 잔존하여, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 향후 소유권 분쟁 또는 추가적인 법적 절차로 이어질 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 건물 노후화

1999년에 건축된 건물로, 20년 이상 경과하여 내부 시설의 노후화 또는 보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주차 공간 부족

세대수에 비해 주차 공간이 부족하여 입주민 간 주차 관련 불편이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동에 위치한 삼정그린코아 아파트 11층으로, 부산 도시철도 2호선 구남역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리하며 주변 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

권리 분석 상 대항력 있는 임차인은 없으며, 대부분의 채권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기가 잔존하고 있어, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 점과 층수 이점을 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 건물 노후화 및 주차 공간 부족 등의 단점과 가등기 인수 위험성을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 구남역 도보권으로 우수한 교통 접근성.

* 주거 편의성: 학교 및 생활 편의시설 인접으로 안정적인 주거 환경.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가 대비 낮은 감정가 및 층수 이점.

* 소형 면적: 84.76㎡ 전용면적은 실수요 및 투자 수요 확보에 용이.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 동일한 면적(84.76㎡)의 7층 매물이 2026년 6월 9일에 317,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 11층으로 최근 실거래가 대비 층수 이점이 있습니다. 감정가는 287,000,000원으로, 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

대항력 있는 임차인이 없고 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정에 부담은 적습니다. 하지만 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기가 잔존하므로, 이 부분에 대한 잠재적 위험을 고려해야 합니다.

최근 7층 매물의 실거래가(317,000,000원)와 본 건의 11층이라는 층수 이점, 그리고 감정가(287,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 100%~105% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.3. 추천 입찰가

295,000,000원 ~ 310,000,000원

주의: 상기 입찰가는 현재 시점의 정보와 분석을 바탕으로 산출된 예상가이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁자, 권리관계 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다. 본 정보는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.