나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10123 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 882-24 범천 에스제이파베르 13층 1301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산진구보건소 남서측 인근에 위치하고, 부근은 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 범내골역이 소 재하여 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 20층 건물내 13층 1301호로서 외벽 : 치장석재 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등. 창호 : 샷시창의 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 조사하지 못하였음.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(아파트(도시형생활주택)) 용도임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로 및 서측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축 법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기타사항 : 본건은 관리비가 미납되어 단수 조치 중인 것으로 조사되니 참고하시기 바람.

물건 비고

본건은 관리비가 미납되어 단수 조치 중임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 김태현)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 부산지방법원 2026타경10123 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 882-24 범천 에스제이파베르 13층 1301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 232,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 본건은 관리비 미납으로 단수 조치 중임. 주택도시보증공사로부터 임차인 김태현(양도전)에 대한 확약서 제출됨.

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 7.14㎡ (약 2.16평)

* 토지지분: 7.139060003206575㎡ (약 2.16평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 49.74㎡ (약 15.04평)

* 건물지분: 49.7438㎡ (약 15.04평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 권리관계

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (확인된 정보 기준)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 (주택임차권, 김태현), 갑4 (압류, 수영세무서장), 갑7 (강제경매, 주택도시보증공사) 등 말소기준권리 이하 모든 권리.

* 인수되는 임차보증금: 0원 (HUG 확약서에 따라 임차인의 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기)

* 등기부채권 총액: 190,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산진구보건소 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 범내골역이 인근에 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2019-03-27 (에스제이개발주식회사)

* 소유권 이전: 2019-04-30 (권영숙, 매매)

* 주택임차권: 2023-12-13 접수, 김태현 (말소 대상)

* 압류: 2021-12-16 접수, 수영세무서장 (말소기준권리)

* 강제경매: 2026-01-27 접수, 주택도시보증공사 (말소기준권리)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김태현 (채권양도)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-04-30

* 확정일자: 2019-04-08

* 배당신고일자: 2023-12-13

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도전:임차인 김태현)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 김태현의 권리는 HUG(주택도시보증공사)와의 확약서에 따라 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하였으며, 임차권 등기도 말소될 예정이므로 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)에 해당합니다. 인접 토지는 공동주택(아파트) 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 관련 시장 동향

주변 시세 분석 결과, 유사 건물(삼오골든루체)의 최근 매매 정보를 바탕으로 분석하였습니다.

* 2026년 4월 15일, 전용면적 16.22㎡ (약 4.91평)의 다세대 주택이 212,800,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 43,340,000원 (13,119,605원/㎡)에 해당합니다.

* 2026년 4월 15일, 전용면적 19.87㎡ (약 6.01평)의 다세대 주택이 256,900,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 42,745,000원 (12,929,039원/㎡)에 해당합니다.

제시된 주변 매매 사례는 본건(전용면적 49.74㎡, 약 15.04평)보다 전용면적이 작은 소형 주택들입니다. 소형 주택들의 3.3㎡당 평균 매매가는 약 43,040,000원 (13,024,000원/㎡)으로, 이는 본건의 감정가 232,000,000원 (3.3㎡당 약 15,425,000원, 4,664,254원/㎡) 대비 현저히 높은 수준입니다. 소형 주택의 높은 3.3㎡당 단가가 적용된다면 본건의 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 예상되나, 면적 차이를 고려할 때 단순 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 20층 건물 중 13층 1301호입니다. 외벽은 치장석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시창 구조입니다. 건물 내에는 급·배수 및 위생설비, 승강기설비(2대), 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택) 용도입니다. 내부 마감재 등은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 조사하지 못했습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납 및 단수

본건은 관리비가 미납되어 단수 조치 중인 것으로 조사되었습니다. 낙찰자는 미납 관리비 및 단수 해소를 위한 조치가 필요합니다.

6.2. HUG 확약서 관련

주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 대항력 및 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하였으나, 관련 절차 및 통지 내용을 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 단지로서 교통이 편리하고 주변 환경이 양호합니다. 다만, 현재 관리비 미납으로 인한 단수 조치 중이며, HUG 확약서에 따른 임차인의 권리 포기 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 권리분석상 매수인에게 인수되는 권리는 없으나, 미납 관리비 등의 부담 가능성을 고려해야 합니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 규모의 소형 주택들이 감정가 대비 높은 가격에 거래되고 있어 잠재적인 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도시철도 1호선 범내골역 인근의 역세권 입지.

* 인근 지역의 근린생활시설 및 아파트 단지 형성으로 인한 주거 편의성.

* 주변 소형 주택 거래 사례를 통해 높은 시세 형성 가능성 확인.

* 매수인이 인수하는 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확함 (HUG 확약서 내용 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 232,000,000원입니다.

제시된 주변 매매 정보에 따르면, 유사 건물(삼오골든루체)의 전용면적 16.22㎡~19.87㎡ 주택들이 212,800,000원 ~ 256,900,000원에 거래되었습니다. 이 거래들은 본건(49.74㎡)보다 작은 면적임에도 불구하고 감정가 수준 또는 그 이상의 금액으로 거래되었음을 보여줍니다.

이는 본건의 감정가가 시장 가격 대비 다소 낮을 가능성을 시사합니다.

다만, 본건은 관리비 미납 및 단수 조치 중이며, HUG 관련 확약서 내용에 대한 최종 확인이 필요합니다. 또한, 거래 사례는 소형 면적 기준이므로 본건의 대형 면적에 직접 적용하기에는 한계가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가(232,000,000원)를 상회하는 수준에서 결정될 것으로 보입니다. 보수적으로 접근하더라도 시장 가격 수준을 반영하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

주변 시설에 대한 추가 조사 결과, 본건 인근에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.