나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10079 [1] 부산광역시 동래구 안락동 420-29 유아빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 '충렬사' 동측 인근에 위치에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 4호선 '충렬사역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 2층 201호외 1개호로서, (사용승인일:2018.02.19) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호임. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사지 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

안락동 420-29 :준주거지역, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역(3구역(동래장관청,송공단,동래부동헌,동래향교,동래읍성지,내주축성비,충렬사,군관청))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 주소: 부산광역시 동래구 안락동 420-29 유아빌 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 건축물 용도: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)

1.2. 건물 개요

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2018년 02월 19일

* 층수: 해당 물건은 지상 4층 건물 내 2층 201호

* 건물면적: 46.30㎡ (약 14평)

* 기타: 외벽은 드라이비트 마감 등으로 추정되며, 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

1.3. 토지 개요

* 토지면적: 29.71㎡ (약 9평)

* 토지 지분: 29.706429760737176㎡

* 토지 이용 상태: 인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지로 이용중입니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.5. 감정가

* 감정가: 156,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 '충렬사' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 4호선 '충렬사역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 보존: 이선민 (2018-03-09)

* 소유권 이전 (신탁등기말소): 이선민 (2018-11-13)

* 주택임차권: 노치윤 (155,000,000원, 2022-12-02 전입, 2022-11-28 확정) - 인수되는 권리

* 가압류: 롯데카드 (35,708,360원, 2024-04-05) - 말소기준권리

* 강제경매: 오케이캐피탈주식회사 (41,926,444원, 2026-01-26 개시결정) - 말소

* 등기부채권 총액: 190,708,360원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 노

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-02

* 확정일자: 2022-11-28

* 대항력: 있음 (선순위 임차권)

* 배당신고일자: 2024-12-09

* 비고: 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 155,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인 노 의 보증금 155,000,000원.

3.4. 말소기준권리

* 롯데카드 가압류 (2024년 04월 05일 접수).

3.5. 권리관계 요약

* 본 경매 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 155,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 대상 물건은 부산 동래구 안락동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 충렬사와 같은 문화시설과 기본적인 상업 시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

* 2026년 4월 22일, 안락동, 드림빌라(2014년 건축), 전용면적 38.44㎡, 5층, 매매가 127,500,000원.

* 2026년 4월 14일, 안락동, 메종드비앙445(2022년 건축), 전용면적 29.67㎡, 2층, 매매가 160,000,000원.

* 2026년 4월 4일, 안락동, 메종드비앙445(2022년 건축), 전용면적 28.84㎡, 5층, 매매가 162,000,000원.

* 분석: 본 물건(2018년 준공, 46.30㎡)은 최근 거래 사례들과 비교 시, 면적 대비 적절한 시세가 예상됩니다. 최근 신축된 소형 다세대 주택이 1억 6천만원대에 거래된 점을 고려하면, 본 물건의 시장 가치는 1억 5천만원 이상으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 충렬사가 위치하며, 기본적인 상업 시설과 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 혐오시설

* 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 인근에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 선순위 임차인 노 에게 보증금 155,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 내부 확인 불가

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 정확한 상태 파악에 어려움이 있습니다.

6.3. 지역 규제

* 본 물건은 '역사문화환경보존지역(3구역)'으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 입지 및 교통은 보통 수준입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 155,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 추가 비용 발생을 의미하므로, 입찰 전 반드시 인수되는 보증금을 고려하여 총 투자 비용을 산정해야 합니다.

* 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 예상치 못한 수리비 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식의 건물로, 주거 상품으로서의 가치가 있습니다.

* 대중교통 이용이 용이한 입지입니다.

* 인수되는 임차인의 보증금을 제외한 순수 투자금액이 낮아, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 156,000,000원

* 인수 보증금: 155,000,000원

* 예상 입찰가 산정: 낙찰자가 부담해야 하는 총 투자 비용이 감정가 수준이라고 가정할 때, 법원에 납부할 입찰 금액은 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

* 총 투자 비용 (예상) = 156,000,000원 (감정가 기준)

* 임차인에게 지급할 금액 (인수 보증금) = 155,000,000원

* 따라서, 법원에 납부할 입찰 금액 = 총 투자 비용 - 인수 보증금

* 입찰 금액 = 156,000,000원 - 155,000,000원 = 1,000,000원

* 상기 계산에 따르면, 법원에 납부할 최저 입찰가는 1,000,000원 (백만원)입니다.

* 이는 임차인 인수 보증금을 제외한 순수 투자 금액이며, 실제 입찰 시에는 명도 비용, 취득세, 중개 수수료 등을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 낙찰가를 결정해야 합니다.

* 본 물건의 경우, 임차인 인수 보증금이 매우 높아, 실제 입찰은 1,000,000원을 초과할 경우 총 투자 비용이 감정가를 넘어서게 되므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.