나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10106 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 423-4 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서"남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택,오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철2호선(부암역)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 판넬지붕 지상10층 건내 제4층 제401호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 "공동주택(아파트)"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 토지로, "공동주택 및 근린생활시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 막다른도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 85m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(최고높이 120m), 상대보호구역, 철도보호지구.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박형진)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10106 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 423-4 4층401호

용도: 공동주택(아파트) (건축물대장상 주용도: 숙박시설/기타용도: 생활숙박시설, 준공 2011년)

감정가: 95,000,000원

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

토지지분: 9.916799999999999㎡ (약 3.00평)

건물면적: 34.53㎡ (약 10.45평)

건물지분: 34.53㎡ (약 10.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 2호선(부암역)이 인근에 있어 교통 여건은 보통으로 평가됨.

서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 막다른 도로에 접해 있음.

주변에는 서면 롯데 백화점, 부전 시장, 편의점, 카페, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있음.

교육 시설로는 부전초등학교, 서면중학교 등이 인근에 위치함.

지역은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

본건은 부산지방법원의 강제경매개시결정(2026타경10106)으로 진행 중이며, 말소기준권리는 해당 강제경매개시결정 등기임.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부등본상 주택임차권(박형진, 보증금 95,000,000원)이 존재하나, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됨.

특히, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원임.

소유권이전 (조미혜, 2022-10-06), 주택임차권 (박형진, 2024-12-16 접수), 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-01-26 접수) 등기 사항이 있으나 모두 말소 대상임.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 박 )

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-28

* 확정일자: 2022-11-08

* 배당신고일자: 2024-12-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 확약서 제출로 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부전동은 서면 상권과 인접하여 유동인구가 많고 상업시설이 밀집된 지역임.

주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 주거 시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용함.

지하철 2호선 부암역과 서면역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 접근성이 우수하며, 이는 상업 활동 및 임대 수요에 유리하게 작용할 수 있음.

특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았음.

다만, 일반상업지역 내 위치하므로 다양한 업종의 근린생활시설이 존재하며, 상권의 업종 구성은 다양할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 판넬지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제401호임.

외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시창으로 마감되어 있음.

건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공함.

공부상 용도는 "공동주택(아파트)"이나, 건축물대장상 주 용도는 숙박시설/기타용도 생활숙박시설로 표기되어 있음.

건물 면적은 34.53㎡ (약 10.45평)으로, 1인 가구나 신혼부부 등이 거주하기에 적합한 소형 주거 공간임.

1.5. 잠재적 리스크

HUG로부터 제출된 임차인의 확약서 내용이 법적으로 명확하고 완전히 이행되는지 확인이 필요함. 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기에 대한 서류상의 명확성과 효력에 대한 법률적 검토가 요구될 수 있음.

건물 준공연도가 2011년으로 비교적 신축에 해당하나, 향후 발생할 수 있는 노후화에 따른 유지보수 비용을 고려해야 함.

일반상업지역 내 위치하며 소형 면적으로, 향후 재건축 또는 개발 사업 진행 시 복잡한 이해관계가 발생할 수 있음.

현재까지 임대 관계는 불명확한 것으로 파악되었으며, 매수 후 임대 시 임차인 확보 및 관리에 대한 계획이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 부전동이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 소형 주거 공간임.

특히 HUG의 확약서로 인해 인수할 임대차보증금이 없어 권리 분석상의 위험이 낮다는 점이 큰 장점임.

일반상업지역 내 소형 주거 시설로서 1인 가구 또는 투자 목적의 소액 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됨.

다만, 건축물대장상 용도와 공부상 용도가 차이가 있어 이에 대한 추가 확인이 필요하며, 임대 관계 미상인 점은 매수 후 관리를 통해 해소해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 부산진구 중심 상업지역에 위치함.

HUG 확약서로 인해 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확하고 안정적임.

소형 면적(약 10.45평)으로 비교적 낮은 감정가에 취득 가능성이 높아 소액 투자처로 적합함.

주변 상권 발달로 인한 임대 수요 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원임.

권리분석상 인수할 임대차보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 가치, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있음.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 신중한 입찰가 결정이 요구됨. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.