나이스옥션 법원경매 통영 2026타경14 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 102동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리소재 거제코아루파크드림 102동 2층 202호로서 부근은 단독주택, 학교, 농경지, 해수면, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층건내 2층 202호로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지4면으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(2015-10-22)(공동주택용지 지구단위계획 등 추가제한사항 도시계획과 문의), 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(접함), 소로1류(폭10m~12m)(2015-10-22)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2025-12-23)<교육환경 보호에 관한법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2026타경14 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 근OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 102동 2층 202호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 내 2층 202호

1.3. 감정 평가 개요

감정가: 180,000,000원

토지 면적: 48.94㎡ (약 14.80평)

건물 면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 거제코아루파크드림 102동 2층 202호로서, 부근은 단독주택, 학교, 농경지, 해수면, 근린시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역에 속합니다.

소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(문화재로부터 300m 이내) 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 근해안강망수산업협동조합의 근저당권 (접수일자: 2021-10-07, 채권액: 146,400,000원) 입니다.

본 경매는 근해안강망수산업협동조합의 신청으로 개시되었습니다 (접수일자: 2026-01-28).

등기부채권 총액은 276,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 강

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-05

확정일자: 2021-10-14

배당신고일자: 2023-11-07

대항력: 없음

비고: 임차인 강 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 이에 따라 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 단독주택, 학교, 농경지, 해수면, 근린시설 등이 혼재하고 있습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(약 84.9㎡)의 본건 아파트와 동일 단지 내 거래가 2026년 5월 18일에 15,600만원, 2026년 6월 8일에 15,800만원에 이루어졌습니다. [cite: Sales JSON 1, 2]

지도 검색 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 거제코아루파크드림

사용승인일: 2018년 11월 1일

총 세대수: 767세대

최고층: 27층, 최저층: 2층

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소.

총 주차 대수: 867대

5.2. 면적 정보

토지 지분 면적: 48.94㎡ (약 14.80평)

전용 면적 (건물): 84.91㎡ (약 25.68평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다. 이는 관련 사건이 여러 개 진행 중일 수 있음을 의미하며, 경매 절차 진행 및 종결에 영향을 줄 수 있으므로 상세 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 강 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 참고사항

감정평가 당시 현장 조사 시 폐문부재로 인해 일반적인 상태를 기준으로 기재되었습니다. 실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로, 방문 조사를 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 일운면에 위치한 거제코아루파크드림 아파트로, 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

단지 주변으로 다양한 편의시설 및 학교 등이 있어 생활 환경이 양호하며, 교통 여건도 보통 수준으로 평가됩니다.

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 중복 사건으로 분류되어 있다는 점과 감정평가 시점의 현장 조사 제약 사항은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 아파트로 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 과정이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가와 비교 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 180,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 156,000,000원 ~ 158,000,000원

임차인 보증금 인수액: 0원

임차인의 보증금 인수액이 없는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 상한선인 158,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

경쟁률 및 현장 상황을 종합적으로 고려하여, 157,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 이는 감정가 대비 약 87% ~ 92% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.