나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10099 [1] 경상남도 고성군 거류면 신용리 1390-5 포레스트힐 101동 4층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 고성군 거류면 신용리에 소재하는 '거류복지회관'의 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 502호로서, 외벽: 드라이비트, 석재 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택(집합건축물대장 건축물현황도상 '침실 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2 등')로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서, 주거용 건부지 로 이용 중임

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 남측으로 노폭 약 7~8미터 내외의 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확 인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10099 (1)

소재지: 경상남도 고성군 거류면 신용리 1390-5 포레스트힐 101동 4층502호

용도: 다세대주택

감정가: 156,000,000원

토지면적: 93.19㎡ (약 28.19평)

토지지분: 93.1875㎡ (약 28.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 60.82㎡ (약 18.40평)

건물지분: 60.821㎡ (약 18.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

2. 입지조건

본건은 경상남도 고성군 거류면 신용리에 위치하며, '거류복지회관'의 북서측 인근에 소재합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 전원생활과 주거가 혼합된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

본 건 토지의 남측으로는 노폭 약 7~8미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 9월 11일 접수된 서부산농업협동조합의 근저당권(을4)이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

등기사항별로 확인된 권리 중에는 지상권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 구체적인 사항은 확인이 필요합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되므로, 차임 지급 여부 및 기타 조건에 대한 확인이 필요합니다.

* 권리 내역:

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3, 2016-03-10)

* 소유권이전 (갑4, 2016-11-25)

* 소유권이전 (갑5, 2019-09-11, 매매)

* 근저당권 (을4, 2019-09-11, 서부산농업협동조합, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑13, 2023-06-28, 근로복지공단, 4,800,000원) - 말소

* 압류 (갑15, 2024-10-31, 북부산세무서장) - 말소

* 가압류 (갑16, 2025-11-04, 부산신용보증재단, 23,715,000원) - 말소

* 임의경매개시결정 (갑17, 2026-01-27, 서부산농업협동조합, 89,083,858원) - 말소

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주로 주거용 건물과 농경지, 임야가 혼재된 환경입니다.

인근에 거류복지회관이 있어 주민 편의시설 이용은 가능하나, 별도의 상업 시설이나 중심 상권이 발달한 지역은 아닌 것으로 판단됩니다.

따라서, 배후 수요보다는 자연환경 및 주거 쾌적성을 중시하는 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 4층 건물 중 4층 502호로, 2013년 건축 허가, 2015년 사용 승인되었습니다.

내부 이용 상태는 집합건축물대장 상 침실 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개 등으로 구성된 다세대주택입니다.

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현장 조사를 통해 내부 확인이 곤란했던 점은 주요 리스크 요인입니다. 이해관계인 부재로 인해 실제 내부 상태, 구조, 마감 등을 재확인할 필요가 있습니다.

토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역 및 사방지 등으로 추가적인 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 보증금은 없으나 차임 등 기타 계약 조건에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 고성군 거류면에 위치한 다세대주택으로, 감정가 1억 5천 6백만원에 경매 진행 중입니다.

2013-2015년경 준공된 건물로, 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있으나 내부 확인이 불가했던 점은 유의해야 합니다.

주변 환경은 전원 주택과 농경지가 혼합된 지역으로, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

다만, 최근 유사 단지의 매매가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 내부 상태 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 최근 연식(2013-2015년 사이)의 다세대주택으로, 관리 상태에 따라 추가적인 가치 상승이 기대됩니다.

감정가 대비 실제 시장 가치가 낮을 가능성이 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

가장 유사한 단지인 '포레스트힐3차'(2018년식, 64.93㎡)가 2026년 6월 100,000,000원에 실거래된 사례가 있습니다. 이는 ㎡당 약 1,540,000원 (평당 약 5,100,000원) 수준입니다.

본건의 전용면적은 60.82㎡ (약 18.40평)이며, 준공 연도가 이보다 앞서고 내부 상태가 확인되지 않은 점을 고려해야 합니다.

현재 감정가 156,000,000원은 최근 유사 거래가 및 건물 연식 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

내부 미확인, 임대 관계 미상 등 리스크 요인을 감안하여, 최근 유사 단지 실거래가인 100,000,000원을 기준으로 하되, 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.