나이스옥션 법원경매 통영 2026타경12 [1] 경상남도 거제시 덕포동 671-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 "감자골마을" 내에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근가능하며, 관내 일반적 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서, 지면은 대체로 등고 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임. 기호(2) : 부정형의 토지로서, 본건이 '포장도로'상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 남측 및 동측으로 포장도로가 소재함. 기호(2) : 본건 포장도로 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):자연녹지지역,자연취락지구,가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법> 기호(2):자연녹지지역,자연취락지구,가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서, (사용승인일자 : 2010.11.24) 외 벽 : 적벽돌 및 일부 몰탈위 페인팅 등 외장재 마감. 내 벽 : 내장 타일 및 벽지 등 내장재 마감. 창 호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방시설, 태양광발전시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(㉠~㉤) : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록1] 제시외 건물(감정서상㉠~㉤) 매각 포함. 일부 소하천구역 저촉되며 감안하여 평가함. 지상 소재 정원수와 화단 등은 토지가격에 포함 평가함.
-[목록3] 옥상 태양광 설비 건물가격에 포함 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 통영지원 2026타경12 (1)

소재지: 경상남도 거제시 덕포동 671-1

용도: 단독주택

감정가: 403,106,950원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.2. 면적

토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

건물면적: 132.42㎡ (약 40.06평)

건물 제시외면적: 45.75㎡ (약 13.84평)

1.3. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 "감자골마을" 내에 위치하고 있으며, 주변은 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 남측 및 동측으로 포장도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 소하천구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변시설

직접적으로 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 거제시 전반적으로 기피·혐오시설 관련 논의가 존재합니다.

본건이 일부 소하천구역에 저촉되며, 경상남도 거제시 지역에서 소하천 범람 위험이 보도된 바 있습니다.

가축사육제한구역으로 특정 축종 사육에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 강제경매 개시결정 등의 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리: 2019년 11월 8일 접수된 국민은행 근저당권 (을21/을7) 입니다.

등기부상 확인된 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 있는 임차인은 없으며, "임차인현황: 인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다.

다만, 감정평가서상 "기타참고사항(임대관례 및 기타)"에는 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

3.3. 권리사항

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 등기부상 구체적인 지상권 등기는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된json 정보는 연립, 다세대 주택에 대한 것으로, 본건(단독주택)과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 덕포동 A (다세대, 64.95㎡): 2025년 2월, 14,000만원 거래

* 덕포동 B (연립, 63.93㎡): 2025년 12월, 11,800만원 거래

* 덕포동 C (연립, 93.9345㎡): 2025년 12월, 35,000만원 거래

4.2. 유사 물건 시세

유사 단독주택 매물(2025년 6월, 2026년 3월 기준)은 다음과 같습니다.

* 덕포동 단독주택: 대지 467㎡, 건물 119㎡ (2000년 준공) - 매매가 3억 5천만원

* 덕포동 단독주택: 대지 402㎡, 건물 153.36㎡ (2016년 준공) - 매매가 4억 2천만원

4.3. 시세 분석

본건은 대지면적 496㎡, 건물면적 132.42㎡ (연면적 약 178㎡)이며, 2010년 준공되었습니다.

감정가는 4억 3백만원 수준으로, 대지 면적을 고려할 때 주변 단독주택 매물 시세 범위 내에 있으며, 비교적 최근 준공된 물건(2016년)의 호가보다는 다소 낮은 편입니다.

5. 생활정보

* 본건은 "감자골마을"이라는 지역 내에 위치하여 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역 특성상 조용하고 자연 친화적인 생활이 가능할 것으로 보입니다.

* 해당 지역의 편의시설, 학교 등 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 소하천구역 저촉 및 홍수 위험: 일부 소하천구역에 편입되어 있어, 집중 호우 시 침수 위험이 잠재되어 있습니다. 이는 감정가 산정 시 고려되었으나, 실제 재해 발생 시 피해가 우려됩니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축 사육이 제한되는 구역으로, 향후 가축 사육 관련 계획 수립 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 실제 점유자 및 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 거제시 덕포동에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지면적과 일괄매각 대상인 건물(태양광 설비 포함)을 보유하고 있습니다. 등기부상 권리관계가 비교적 명확하며, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 소하천구역 편입으로 인한 잠재적 침수 위험과 가축사육 제한구역 지정 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 넓은 대지면적(약 150평)을 보유한 단독주택입니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 취득이 용이합니다.

* 건물에 옥상 태양광 발전 설비가 설치되어 있어 에너지 비용 절감 효과가 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 깨끗합니다.

* 주변이 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 조용한 주거 지역에 속합니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 403,106,950원입니다.

주변 단독주택 시세 및 유사 물건의 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 약 390,000,000원에서 430,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 본건의 넓은 대지면적과 건축 연식(2010년)을 감안하여 경쟁 입찰 현황 및 물건의 실제 상태에 따라 유연하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.