나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10116 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 859 경화주공아파트 103동 4층 406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 '경화초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 4층 406호로서, (사용승인일: 1986.11.22) 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형의 평지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 소류3류와 접하며, 동측 및 남동측으로 소류2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진해남중,진해중앙고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역기타(경화주공 주택재건축정비예정구역)<도시 및 주거환경정비법>, 소하천구역<소하천정비법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 기타: 본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 인해 내부 확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로, 경매진행 시 본건의 내부구조 및 이용상황 등을 재확인하시기 바람.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10116 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 경화동 859 경화주공아파트 103동 4층 406호

용도: 아파트

감정가: 75,000,000원

토지면적: 39.97㎡ (약 12.09평)

건물면적: 31.98㎡ (약 9.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 공OO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동에 위치한 경화주공아파트 단지 내 103동 4층 406호임.

부지 인근은 경화초등학교 북동측에 자리하며, 단독주택 및 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있음.

차량 접근성은 양호하며, 인근에 노선 버스승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편임.

건물은 1986년 11월 22일에 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층에 해당하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시로 마감되어 있음.

해당 아파트 부지로 이용 중인 토지는 부정형의 평지임.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 소로3류와 접함. 또한, 가축사육제한구역, 학교보호구역(경화초등학교, 진해남중, 진해중앙고), 비행안전구역, 주택재건축정비예정구역, 소하천구역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한 사항이 존재함.

1.2. 권리분석

본 물건은 창원지방법원의 부동산 강제경매 사건(2026타경10116)으로 진행됨.

등기부상 말소기준권리는 갑6(김해세무서장 압류, 2024.03.15 접수)으로 확인됨.

등기부상 채권 총액은 제공된 정보 기준 0원으로 확인되나, 이는 경매 진행 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있음.

임차인으로는 공재표 씨가 존재하며, 전입일자는 2016년 2월 29일, 확정일자는 2022년 1월 10일, 배당신고일자는 2026년 1월 27일임.

해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 분류됨.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 등기부상 확인되지 않아, 원칙적으로 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 주의사항으로 대항력 있는 임차인(공재표)이 존재하며, 해당 임차인이 배당받지 못한 보증금이 있을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 수 있음. (임차인 공재표의 보증금은 40,000,000원으로, 전액 변제되지 않을 가능성에 유의해야 함.)

1.3. 상권분석

주변에는 경화초등학교, 진해남중, 진해중앙고 등 다수의 교육시설이 위치하여 교육 환경이 우수함.

각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

본건은 경화주공 주택재건축정비예정구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축 사업 추진 시 단지 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

해당 아파트는 1986년 11월 22일 사용승인되어, 현재 약 40년의 노후도를 보이고 있음.

단지 내 총 주차 대수는 111대(지상 6대, 지하 0대)로, 세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있음.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 공재표의 보증금 40,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 존재함. 이는 예상보다 높은 총 매입 비용으로 이어질 수 있음.

건물 노후화: 1986년 준공된 건물로, 향후 예상치 못한 유지보수 비용 발생이나 주거 쾌적성 저하 문제가 발생할 수 있음.

재건축 사업 불확실성: 재건축 정비예정구역으로 지정되어 있으나, 사업 진행 시기, 확정 비용, 사업성 등은 불확실하므로 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요함.

토지이용 제한: 비행안전구역, 가축사육제한구역 등 다수의 법적 규제가 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제약을 받을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 경화동에 위치한 경화주공아파트로, 재건축 가능성과 노후된 건물이라는 상반된 특징을 동시에 가지고 있음.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성임. 임차인의 배당 결과에 따라 매수인의 실질적인 인수 금액이 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리관계 및 배당 예측 분석이 필수적임.

건물의 노후도와 다양한 법적 제한 사항도 고려해야 할 사항이며, 재건축 사업의 진행 여부와 속도 역시 장기적인 투자 가치에 영향을 미칠 것임.

1.7. 투자 포인트

재건축 가능성: 경화주공 주택재건축정비예정구역 지정으로 향후 사업 추진 시 신축 아파트로의 전환을 통한 가치 상승 기대.

실거주 적합성: 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호하여 실거주 목적에도 부합할 수 있음.

시세 상승 잠재력: 재건축 사업이 원활히 진행될 경우, 단지 전반적인 시세 상승을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

본건과 동일 면적(31.98㎡)의 최근 거래 사례는 다음과 같음.

- 2026년 5월 12일: 70,000,000원 (2층)

- 2026년 6월 2일: 58,000,000원 (1층)

(참고: 2026년 7월 21일 거래된 90,000,000원 건은 면적 39.72㎡로 본건과 다름.)

시세 분석 및 입찰가 산정:

최근 실거래가 평균은 약 64,000,000원 수준이나, 감정가는 75,000,000원으로 책정되어 있음.

대항력 있는 임차인 공재표 씨의 보증금 40,000,000원을 인수해야 할 경우, 총 매입 비용이 상승하게 됨.

예상 입찰가는 인수 보증금(40,000,000원)을 제외하고 계산하며, 총 매입 비용이 시장 시세를 크게 벗어나지 않도록 보수적으로 접근해야 함.

최근 최고 실거래가(70,000,000원)를 기준으로, 인수 보증금(40,000,000원)을 고려한 적정 입찰가는 약 30,000,000원 수준이 될 수 있으나, 이는 매우 낮은 금액이므로 위험 요소를 감안하여 현실적인 입찰가 범위를 설정함.

예상 입찰가: 45,000,000원 ~ 60,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 매입 비용은 인수 보증금을 포함하므로 신중한 검토가 필요함. 배당 결과에 따라 인수 보증금 액수가 달라질 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.