나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10067 [1] 대구광역시 수성구 범어동 219-2 범어하이츠 4층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 팔공 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 '빌리브범어아파트' 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 북측 약 150미터 거리에 버스정류장이 있고, 약150~200미터 지하철 2호선 만촌역이 있어 대중 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제범어하이츠동 제4층 제501호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 외장타일 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 바닥 : 장판 및 타일 마감 창호 : 새시 창호마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로 다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접하고, 동측으로 폭 약3미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경10067 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 219-2 범어하이츠 4층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 269,000,000원

토지면적: 46.73㎡ (약 14.14평)

건물면적: 71.66㎡ (약 21.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2013년

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 '빌리브범어아파트' 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통: 본건 북측 약 150미터 거리에 버스정류장이 있으며, 약 150~200미터 거리에 지하철 2호선 만촌역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 북측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접하고, 동측으로 폭 약 3미터 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 본 물건은 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2016년 1월 11일 접수된 김정미 씨의 전세권설정(을4)입니다.

* 등기부채권 총액은 245,000,000원입니다.

* 임차인 김정미 씨는 전입일자 2016년 1월 11일, 확정일자 2026년 1월 11일(예상), 배당신고일자 2026년 3월 10일(예상)로 대항력이 있다고 기재되어 있습니다.

* 다만, 등기부상 김정미 씨의 전세권 및 임의경매 신청이 모두 말소 예정으로 표기되어 있으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 특별히 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* (※ 임차인 김정미 씨의 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자가 미래 시점으로 기재된 점은 데이터 오류 가능성이 있으므로, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.)

1.4. 상권분석

* 본건은 주택 및 상가 혼용지대로, 인근에 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 빌리브범어아파트와 같은 비교적 신축 아파트가 인근에 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 만촌역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 도심 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설 및 주거 단지 내 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 명시: 임차인 김정미 씨의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 권리분석 상의 모호함이 있습니다. 등기부상 말소 예정으로 되어 있으나, "대항력 있음"이라는 표기는 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다. (※ 정확한 권리 분석 및 임차인 현황은 현장 조사 및 관련 서류 재확인이 필수입니다.)

* 미래 시점 기재: 임차인의 확정일자, 배당신고일자 등이 미래 시점으로 기재된 것은 데이터 오류일 가능성이 높으며, 이로 인해 권리관계 해석에 혼선이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지도 및 정보 검색 결과, 본건 인근에서 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 수성구 범어동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역과 버스정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

* 건축년도가 2013년으로 비교적 신축이며, 대지권 및 건물면적도 적절한 수준입니다.

* 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 등기부상 말소 예정으로 표기되어 있어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 수성구 범어동이라는 우수한 입지 조건: 대구의 주요 주거 및 상업 지역으로, 꾸준한 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 편리한 교통망: 지하철역과 버스정류장이 가까워 임대 및 실거주 가치가 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2013년에 건축되어 노후도가 낮고 유지보수 부담이 적습니다.

* 낮은 인수 위험: 권리상 특별한 인수 부담이 없는 것으로 보입니다 (단, 임차인 관련 부분 확인 필수).

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 269,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 현대신한타운 (1996년식, 84.94㎡): 400,000,000원 (2026년 6월 거래)

* 에덴 (1980년식, 71.07㎡): 250,000,000원 ~ 260,000,000원 (2026년 6월 거래)

* 본건 건물면적(71.66㎡) 및 토지면적(46.73㎡)을 고려할 때, 주변 에덴(71.07㎡)의 최근 매매가(2.5억 ~ 2.6억)가 가장 유사한 비교 대상입니다.

* 건축년도가 2013년으로 주변 에덴(1980년)보다 신축이라는 점, 그리고 대지권 지분이 있다는 점을 감안하면, 감정가 269,000,000원 수준은 적정하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 현 시세 및 감정가, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 현재로서는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 시세 대비 약 10% ~ 20% 하락한 215,000,000원 ~ 242,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 250,000,000원 (※ 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사, 추가 권리 분석, 시장 상황 변동 등을 반드시 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.