나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1013 [1] 대구광역시 남구 대명동 2143-1 계명아트빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '삼각지네거리' 서측 인근에 위치하는 '계명아트빌 2층 201호(전용면적: 37.275㎡)' 단위세대로서, 부근은 주택, 대학교, 주변 근린생활시 설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재한 등 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등으로 보아 대중교통여건을 감안한 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층건(사용승인일자: 03.10.23) 중 2층 201호로서, 외벽: 스톤코트, 몰탈위 페인팅 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택("건축물현황도"상 방2, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남동측 하향경사지대내 대체로 자체 등고평탄하게 조 성되어 있는 세장형의 토지로서, 건(다세대주택 및 근린생활시설)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동 북측으로 폭 약 8M, 동측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 약 3M 포장도로와 각각 접 합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계명대학교(대명동캠퍼스), 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 폐문 및 이해관계인 부재로 본건 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐문 등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건물구조변 경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2026타경1013 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 대구광역시 남구 대명동 2143-1 계명아트빌 2층 201호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정가는 81,000,000원입니다.

토지 면적은 19.08㎡ (약 5.77평)이며, 건물 면적은 37.27㎡ (약 11.27평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 한OOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '삼각지네거리' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 주택, 대학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2007년 3월 22일자 한국양계축산업협동조합의 근저당권이며, 등기부등본 상 을구 2번 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-03-31

* 배당신고일자: 2026-01-30

* 비고: 1차 보증금 감액분 10,000,000원

* 대항력: 없음

위 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대학교가 인근에 위치하여 학생들을 대상으로 한 상권 형성이 일부 이루어져 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 계명대학교가 위치하여 교육 환경에 대한 영향이 있을 수 있습니다.

다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 것으로 파악됩니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

인접 도로 상태는 동측 및 북측으로 폭이 약 8~6M, 남측으로 폭 약 3M의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(계명대학교)에 해당됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등 부동산 거래 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 시기에 건축된 인근 다세대주택(건축연도 2003년)의 경우, 약 75.265㎡ 면적이 12,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 이에 따른 단위면적당 시세는 약 163만원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료만으로는 파악이 어려우므로, 현장 방문 등을 통해 직접 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가서상 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문에 의거하여 평가가 이루어졌습니다.

건물 구조 변경, 내부 하자 유무, 정확한 설비 상태 및 마감 상태 등은 외부에서 확인되지 않았으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 이 점은 경매 진행 시 반드시 참고하시기 바랍니다.

임차인의 보증금 및 내부 상태가 미상인 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 대학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

건축 연도가 2003년으로 비교적 신축이며, 교통 여건도 무난한 편입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 물건으로 보입니다.

다만, 내부 상태에 대한 정확한 정보 부족은 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

건축연도(2003년)가 비교적 최신이며, 전용면적 37.27㎡의 소형 아파트로 1인 가구나 소규모 가구에 적합합니다.

임차인이 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

감정가 8,100만원 대비 유사 면적 및 연식의 인근 실거래가(약 6,100만원 추정)가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 81,000,000원입니다.

유사 시기(2003년)에 건축된 인근 다세대주택(삼각파크빌, 75.265㎡)의 최근 거래가 12,300만원을 기준으로 환산한 단위면적당 시세는 약 1,633,000원/㎡입니다.

이를 본 건의 전용면적 37.275㎡에 적용하면 약 60,950,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가가 시장 추정가보다 높게 책정된 점과, 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하여 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (본 입찰가는 제시된 정보와 시장 분석을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 바탕으로 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.