나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50015 [1] 충청남도 서산시 읍내동 873 서산시읍내동양우내안애퍼스트힐 110동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 '학돌초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상23층 건물 내 제17층 제1701호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. ※본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 건축물대장상 건축물현황도면 및 탐문조사 등에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, '아파트'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 25미터 내외, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-29), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-07-29)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-07-29)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2011-03-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 등임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2026타경50015 (1)

소재지: 충청남도 서산시 읍내동 873 서산시읍내동양우내안애퍼스트힐 110동 17층 1701호

용도: 아파트

감정가: 338,000,000원

토지면적: 51.07㎡ (약 15.45평)

건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OOOOOO

1.2. 면적 정보

전용면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

분양면적: 제공된 정보에서는 전용면적만을 확인할 수 있습니다. 일반적으로 전용면적 84.85㎡는 공급면적 기준 약 114.09㎡ 또는 114.37㎡ 타입에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본 건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 '학돌초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다. 단지 북동측으로는 약 25미터, 북서측으로는 약 15미터, 남동측으로는 약 8미터 폭의 포장도로가 소재하여 도로 접근성이 양호합니다.

2.2. 주변 시설

학돌초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 우수합니다. 또한, 서산시청, 문화회관, 시립도서관, 롯데마트 등 관공서와 편의시설이 이미 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 검색 결과, 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 23층 건물 내 17층 1701호 아파트로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2019년 11월 19일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권 최고액 120,000,000원)이며, 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 채권자인 남화토건이 신청한 강제경매 (채권액 345,496,939원)가 진행 중입니다. 소유권 보존 및 이전 등기 내역은 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임차인의 보증금 및 차임 등 상세 정보는 '임대미상'으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요가 있으며, 실제 현장 방문 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 중심의 아파트 단지로, 주변에 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 학군 및 교통망 또한 잘 갖추어져 있어 주거지로서의 가치가 있습니다. 다만, 일부 후기에서는 주변 상권 활성화가 미흡하다는 의견도 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 학군: 학돌초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 서산시청, 롯데마트 등 도심의 주요 시설 이용이 편리합니다.

* 단지 시설: 양우내안애퍼스트힐은 게스트하우스, 피트니스 센터, 골프연습장, 어린이집, 도서관, 실버라운지 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖춘 대단지 아파트입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이는 인수 부담으로 이어질 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이나, 상세 내역 미상)

* 현장 조사 제약: 본건은 수차례 방문하였으나 폐문부재로 인해 건축물대장 및 탐문조사에 의거하여 정보를 파악한 상황입니다. 이는 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로3류, 중로2류에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 읍내동에 위치한 대단지 아파트 '양우내안애퍼스트힐'의 17층 호실로, 양호한 입지 조건과 생활 편의시설, 단지 내 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다. 학군 및 교통 여건도 보통 수준이며, 감정가는 3억 3천 8백만원입니다. 그러나 임차인 보증금 및 차임 미상, 현장 조사 제약, 복잡한 토지이용계획 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정적인 주거 가치

* 도심 인프라 및 학군 접근성

* 복합 용도 지역 내 위치로 인한 개발 가능성 (제한 사항 고려 필요)

* 향후 서산 지역 부동산 시장의 전반적인 회복 시 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 338,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 현황 및 권리 관계, 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자 스스로 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.