나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10084 [1] 충청남도 천안시 동남구 구성동 450-5 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경감정 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 '천안자동차매매단지' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 부근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 1층 101호(건축물대장상 사용승인일 2002. 12. 21.)로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅(드라이비트), 일부 석재 붙임 마감 등 - 내벽: 벽지, 타일 마감 등 - 바닥: 장판, 타일 마감 등 - 창호: 주로 PVC 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택 1세대(안방, 주방/거실, 욕실겸화장실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스공급설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로, 현황 '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m의 포장도로(구성12길)와 접하며, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 점유자의 폐문 및 부재로 탐문 및 공부상 기재에 의거하여 이용상황을 제시하고, 표준적인 이용상황을 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2026타경10084 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 동남구 구성동 450-5 1층 101호이며, 신주소로는 충청남도 천안시 동남구 구성12길 36 (구성동)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2002년 12월 21일로, 2002년에 준공된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층에 해당하는 다세대주택입니다.

감정평가액은 71,000,000원이며, 토지면적은 20.42㎡ (약 6.18평), 건물면적은 39.69㎡ (약 12.01평)으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)이며, 본건은 강제경매로 진행됩니다.

특이사항으로는 'SGI 인수조건 변경'이 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 '천안자동차매매단지' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 부근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건 북측으로는 폭 약 6m의 포장도로(구성12길)와 접하고 있어 도로 이용 및 관리가 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2026년 1월 19일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정등기입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 갑7 권리(서울보증보험 강제경매)가 말소기준권리이며, 그 외 갑4, 갑5, 갑6 권리들은 말소될 예정입니다.

을8 권리로 한국토지주택공사의 주택임차권(보증금 40,000,000원)이 등기되어 있으나, 전입일자(2021-04-07)와 확정일자(2021-03-30) 상 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 배당신고일자(2023-09-18)와 등기부상 '말소' 표시로 보아 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 건 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리(보증금, 차임 등)는 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, '천안자동차매매단지'가 인근에 있어 관련 상업시설 이용이 가능할 수 있습니다.

주변의 유사 다세대/연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

- '영웅플러스빌'(2015년식, 연립) 3층 (63.27㎡)이 2025년 12월 7일 100,000,000원에 거래되었습니다.

- '영웅플러스빌'(2015년식, 연립) 5층 (64.14㎡)이 2026년 5월 28일 133,000,000원에 거래되었습니다.

- '동서주택'(2002년식, 다세대) 2층 (73.86㎡)이 2026년 2월 10일 98,000,000원에 거래되었습니다.

본건(2002년식, 다세대, 39.69㎡)과 유사한 건축 연도의 '동서주택' 사례(73.86㎡, 98,000,000원)를 기준으로 시세 환산 시, 약 52,650,000원 (98,000,000원 / 73.86㎡ * 39.69㎡) 수준으로 추정됩니다.

감정가 71,000,000원은 위 산정된 시세보다 다소 높으나, 주변 시세 및 건물 상태에 따라 추가적인 가치 상승 가능성도 배제할 수 없습니다. 'SGI 인수조건 변경' 사항은 채권 인수 조건의 변화를 시사하나, 등기부상 말소기준권리이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능하며, '천안자동차매매단지' 인근의 상업 시설도 접근 가능합니다.

교통 환경으로는 차량 진출입이 원활하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

주변 환경으로 보아 교육 시설(초, 중, 고등학교)과의 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

'SGI 인수조건 변경'이라는 문구는 특이사항으로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 채권(강제경매)은 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 해당 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

건축물 사용승인일이 2002년으로 약 24년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

임차인 현황에 '임대관계는 미상임'이라고 기재되어 있으나, 한국토지주택공사의 임차권 정보는 확인되었고 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 점유자의 폐문 및 부재로 인한 정확한 내부 상태 및 이용 상황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

주변 지역 조사 시 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 천안시 동남구 구성동에 위치한 다세대주택 1층으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계상 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되어, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

단, 'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용 확인 및 건물 노후도에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들로 매각으로 인한 권리 소멸이 명확합니다.

감정가가 주변 시세 대비 합리적이거나, 향후 개발 계획 등에 따라 가치 상승 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 71,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 유사 거래 사례를 분석한 결과, 본건(39.69㎡)의 시세는 약 52,650,000원에서 100,000,000원 이상까지 넓은 범위로 추정됩니다. 특히, 2002년식 다세대주택(73.86㎡)이 98,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 가치는 약 5,500만원에서 6,500만원 이상으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하인 60,000,000원에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁률을 고려하여 65,000,000원에서 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

'SGI 인수조건 변경'에 대한 최종 확인 후 입찰가격을 최종 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.