나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10093 [1] 충청남도 아산시 용화동 1394 아산용화아이파크 103동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 용화동 소재 <온양용화고등학교> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상27층 건물 내 제14층 제1404호로서, (사용승인일 : 2014.07.31) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 왕복4차선 동측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산용화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-0 9-15)(소로2-405)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 1 5m~20m)(2014-09-15)(중로2-37)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-09-15)(중로2-38)(접 합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역(2017-10-12)(온양용화중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-26) (온양용화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 소유자의 폐문 부재 등으로 인하여 이용 상황은 건축물현황도 및 인근탐문조사 등으로 판단하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2026타경10093 (1) 사건으로, 충청남도 아산시 용화동 1394 아산용화아이파크 103동 14층 1404호에 소재한 아파트입니다.

건물은 2014년 7월 31일 사용 승인되었으며, 전용면적 85.00㎡ (약 25.71평)입니다. 토지 지분은 45.97㎡ (약 13.90평)이며, 건물 지분은 84.9967㎡ (약 25.71평)으로 확인됩니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정평가액은 314,000,000원입니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

2. 입지조건

본 건은 충청남도 아산시 용화동 소재 온양용화고등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북측 및 서측으로는 왕복 4차선, 동측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산용화지구) 등으로 지정되어 있으며, 도로 관련 구역 및 가축사육제한구역, 학교 관련 보호구역 등이 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2014년 10월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

이하 등기된 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소멸 예정 권리로는 소유권보존, 소유권이전, 근저당 (을2), 다수의 가압류 (갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10), 그리고 임의경매개시결정 (갑11) 등이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다. (단, 지상권 개요에 대한 별도 내용 없음)

임차인 현황으로 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

따라서 본 건은 인수되는 권리나 임차보증금 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 아산시 용화동 일대는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후수요를 갖추고 있습니다.

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높으며, 교육 시설(온양용화고등학교, 온양용화중학교 등) 또한 인접해 있습니다.

이는 주거지로서의 가치를 높이는 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

최신 전기차 충전 설비도 지하 주차장에 갖추어져 있습니다.

주변에는 온양용화고등학교, 온양용화중학교 등의 교육 시설과 다수의 근린생활시설, 공원 등이 위치하여 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

단지는 총 894세대로 구성되어 있으며, 103동은 27층 건물 중 14층에 해당합니다. 총 주차 대수는 1,120대입니다.

6. 잠재적 리스크

* 물건 명세서 및 감정평가 요약에 따르면, 임대 관계가 미상으로 되어 있습니다. 이는 실제 점유 관계나 내부 이용 상황 파악에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 건축물 현황도 및 인근 탐문 조사로 이용 상황을 판단한 것으로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 현장 방문을 통한 확인이 권장됩니다.

* 채무자의 재정 상황이 좋지 않음을 시사하는 다수의 가압류 내역이 등기부등본에 기재되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 충청남도 아산시 용화동에 위치한 아산용화아이파크 아파트 14층 세대로, 입지, 상품성, 권리관계 측면에서 장점을 가지고 있습니다.

주변 환경이 양호하고 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 2014년에 사용 승인된 비교적 신축급 아파트입니다.

등기부상 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 소유권 외 별도의 부담을 인수하지 않게 됩니다.

최근 실거래가를 반영한 합리적인 가격으로 입찰 시 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 아산시 용화동의 핵심 주거 지역에 위치하며, 생활 편의시설 및 교육 시설 인접.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리 소멸로 낙찰 후 부담 없음.

* 준신축급 아파트: 2014년 준공으로 양호한 건물 상태 유지.

* 편리한 교통: 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리.

* 지역 내 선호도 높은 브랜드 아파트.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 314,000,000원입니다.

최근 2026년 6월에 거래된 유사 면적(84.93~84.95㎡) 아파트의 실거래가는 270,000,000원에서 300,000,000원 사이입니다.

본 건은 85.00㎡ 면적에 14층의 중간층으로, 이는 9층(270,000,000원)보다는 높고 25층(283,000,000원)과 12층(300,000,000원) 사이에 위치하는 층수입니다.

최근 거래 평균가(약 284,330,000원)와 상위층 거래가를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 295,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.